楼市资产泡沫堆积 土地市场火热难抑地方处境尴尬

26日，连续两个月房价涨幅第一的厦门迎来6幅土地的集中出让，为谨防房企躁动难抑，厦门市国土局一方面规定参与土拍的房企最多只能拿一块地。

而另一方面，同时紧急喊话提醒相关方理性看待市场，防范高风险拿地。厦门国土局相关负责人表示，厦门房地产市场监管工作从严从紧，根据市场情况，不排除未来会在房地产市场调控方面出台更加严格的措施。

值得注意的是，在土地市场火热难抑的同时，与其相依存的房价涨幅却出现连续3个月下滑现象。业内人士表示，现阶段房企已“疯”，在宽松的流动性支持下，早已不计成本拿地，资产价格不断被推升，抑制资产泡沫刻不容缓。

土地市场“疯牛”

8月24日下午，经过两个小时360轮激烈的竞拍应价，合景泰富以57.7亿元拿下天津滨海中心商务区一地块，楼面价达22014元，超过目前周边在售项目房价，溢价率高达312%。同日，上海出让松江区小昆山镇涉宅类地块，路劲以总价42.5亿元将该地块拿下，成交楼板价20934元/平方米，溢价率158%。若剔除公共设施、保障房等，可售部分实际楼板价则高达25418元/平方米。

这只是8月土地市场的一个缩影。中原地产市场总监张大伟表示，楼面价开始全面超过房价，如果说2016年出现了一次密集地王势头，8月则是最密集的月份。

中原地产数据显示，如果将总价超过10亿元的地块看作地王的话，截至8月25日，年内全国已经出现单宗土地超过10亿的地块303宗，其中溢价率超过100%的地王达到了153宗。仅8月单月，总价超10亿元地块数量就达47宗，溢价率超100%的多达33宗。

同时，高总价地王频现。截至目前，单宗地超过100亿的总价地王达到了4宗，超过50亿的有24宗，超过30亿的有77宗。其中，208宗溢价率超过50%的地王分布在25个城市，全部为一二线城市或者辐射区。

值得一提的是，地王均分布在房价涨幅较高地区。张大伟认为，这种不理性行为趋势将导致房地产市场面临巨大风险，去杠杆已成必然课题。

资产泡沫隐现

据测算，以北京土地市场为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元地块合计59宗，合计土地出让金1919.38亿元，以此计算其平均成本楼面价将约为3.8万元/平方米。张大伟表示，这意味着，未来上述地块销售均价需达6万元。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地王入市的难度依然非常大。

同时，张大伟认为，现阶段已经出现了遍地地王的现象，楼面价超过房价已成为常态。“虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。”

“造成现状的主要原因，是宽松流动性下信贷的支持。”张大伟说，2016年前7个月房贷释放了2.8万亿元，刷新了历史纪录，是2009年全年个人按揭贷款1.4万亿元的2倍。数据显示，去年第四季度以来个人房贷增速均高于整体房地产贷款增速，2016年上半年个人购房贷款余额更是同比增长31%，占全部房地产贷款的比例高达81%。