二线热点城市库存不断下滑 房价面临上涨压力

7月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.5、9.6和14.7个月。相比6月份9.0、10.0和15.6个月的数值而言，三类城市均有加快的表现。南京、合肥和南昌等城市的存销比较小，这一数值都在5以下，尤其是南昌和合肥这一数值都低于2。此外、苏州、杭州、济南和厦门的存销比也都比较低，此类城市近期房价上涨压力较大。

今年以来，在一线城市和二线热点城市楼市火爆的情况下，主要城市库存不断下滑，一些热点城市由于供应不足，房价仍面临较大的上涨压力。

上海易居房地产研究院发布的35个城市住宅库存报告显示，截至2016年7月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24478万平方米，环比减少1.0%，同比减少5.6%。

这35个城市包括一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

报告显示，7月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2161万平方米，环比减少11.6%，7月份推盘节奏相比6月份有所放缓，体现出淡季效应。7月份，35个城市月度新增供应量小于新增成交量(其中7月份新增成交量为2414万平方米，环比减少6.9%)。新增供应小于新增成交，所以促使7月份的库存出现了下降。

从反映去库存压力的存销比来看，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.0，该数值相比6月份10.5个月收窄了0.5个月的水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《第一财经日报》，观察历史数据，目前存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨且涨幅偏大的市场逻辑。预计2016年第三季度该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价上涨压力仍然很大。

分城市类型来看，7月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.5、9.6和14.7个月。相比6月份9.0、10.0和15.6个月的数值而言，三类城市均有加快的表现。

这其中，一线城市已连续19个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。

二线城市的逻辑和一线城市类似，目前存销比处于12个月以下的水平，房价上涨幅度相对也较大。部分城市存销比数值比一线城市还要小。三线城市存销比数据继续缩小，但相比一二线城市，依然较大。

从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为30个月，相比6月份有所提高。另外，类似西宁等城市的存销比也比较高。从数值上看，北海和西宁这两个城市去库存周期都超过了两年的水平。此外，济宁、烟台的存销比也都超过了20，总体上存销比较高的城市主要集中在三四线。

相比之下，南京、合肥和南昌等城市的存销比较小，这一数值都在5以下，尤其是南昌和合肥这一数值都低于2。此外、苏州、杭州、济南和厦门的存销比也都比较低，此类城市近期房价上涨压力较大。

根据国家统计局公布的7月份70个大中城市房价指数显示，从领涨的城市来看，2月前领涨均为深圳、上海、北京等一线城市，从3月一线城市收紧调控后，以厦门、合肥、南京为代表的二线城市名列前茅。尤其是厦门和合肥，这两个城市自今年3月后上演了领涨“二人转”。

不过，相比此前上涨幅度较大、目前房价已处高位的二线“四小龙”厦门、苏州、南京和合肥。南昌和济南此前的上涨幅度不多，后期在本轮房价“板块轮动”的特点之下，需要防止这些城市“接棒上涨”。

严跃进说，35城去库存周期总体上处于下行态势，到了7月份则继续下行，且处于历史较低水平，这会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。从市场预期稳定等角度看，抑制房价已变得刻不容缓。

他认为，对于一些重点二线城市而言，去库存周期甚至低于6个月的水平。部分城市虽然已经出台了限购等相关政策，但抑制房价的压力依然会比较大。从供给侧结构性改革等思路看，积极增加土地供应、抑制土地价格过快上涨。