新一轮楼市调控又开始了 仍是涨价与调控博弈周期

楼市新闻又多起来了。从深圳等一线城市房价的暴涨，到合肥、南京、苏州等二线城市持续火热，再到政治局会议提出要抑制资产泡沫。前不久，苏州、南京等城市再次祭出限购限贷政策，还有其它城市在讨论是否跟进，而刚刚上海又诞生了有史以来最牛的地王。经过2003年到2013年“十年九调成空调”之后，房地产市场又开始了新一个涨价与调控的博弈周期。

在因城施策的大思路下，新的房地产调控仍然难以成功。原因无非两点：一是只要货币信贷过度，市场就会不断泡沫化，直到市场内在张力到达极限，令放松政策的边际效果降到零时才会止步；二是当前一些地方的调控从本质上来讲是左右手互搏，没有人希望房价跌，调控只是地方政府面临外部约束时采取的消极应对措施。

十几年来房地产价格持续不断地上涨，根本原因就是货币超发。对这个简单的判断，大多数人既相信又不相信，特别是近三年来各地房价分化之后，有涨有跌的事实让更多人相信了房价上涨城市必定存在基本面的支撑，媒体上充斥着对土地供应、杠杆率等数据的文章，予人一种科学分析的感觉。熟悉股市的人都知道，任何一轮市场泡沫都不是所有股票齐头并进。目前房价上涨的一、二线城市，不论是房价租金比等，很多比房价疲软地区更糟糕，但有一点，它们的信用杠杆是用得最高的，7月份，信贷几乎全部是家庭部门的房贷，而那些房价涨得最猛的一、二线城市又是房贷的主力。

在“因城施策”的政策框架下，在房价持续上涨面前，中央和地方的利益与行为有一定的差异。对中央政府来说，它不希望房价过度上涨，因为过度上涨未来引发的经济、社会风险主要由其承担，但它也不希望房价下跌或明显下跌，因为房价下跌产生的经济困难来得更快。从政策工具方面看，“因城施策”之后中央基本已经放弃了行政调控的做法，只剩下货币政策这惟一的工具，但由于货币政策的作用对象不仅仅限于房地产市场，同时它也缺乏动用货币政策来抑制房价的决心，尽管这是最有效的工具。所以，中央政府对房价容忍上限是不让它未来出现不可控的危机，下限是不让它给眼前的经济困难增加额外的压力。

地方政府也有上限和下限，但与中央政府又不同。在不动用货币政策抑制房价的情况下，房价涨与跌的主动权基本掌握在地方政府手中。理论上，地方政府是希望房价越高越好，但也不是完全没有上限，它的抑制因素一是舆论压力，包括来自社会上的舆论压力和可能来自上级政府的行政压力；二是来自高房价对该地其它产业可能的打击作用。但这两个因素都具有飘忽不定的特点，社会舆论捉摸不定，对其它产业的打击也可能是温水煮青蛙，难以立马体现出来，也难以准确归因，所以，观察可以发现，当某地有大企业搬迁或当地实体经济的某项统计数据特别难看时，常传出当地政府要出手调控房价，但过后不久，该消息又烟消云散。相反，地方政府对房价的下限要求非常高，只要房价稍有不涨，或财政稍有运转困难，地方就难以容忍。

所以，地方政府的调控只是自己的左右手互搏而已，而且一手出实招一手出虚招。市场是聪明的，房价永远上涨的信念并不是天下掉下来的。不论是购房者、投资者不竭的信心，还是开发商们总是用比面包更高的价格买进面粉，这些令人惊叹和百思不解的行为背后，其实只有两个字：信念！2015年，深圳在房价趋于理性之后，急忙推出“330新政”，政策力度不大但房价短短时间内涨了60%以上，这种令人惊叹的行为看似不可理喻，但其实与其它金融市场上的规律完全一致。深圳也许只是一个极端的样本，但规律在全国都适用。基于市场参与者利益与行为动机的分析，这一次部分城市的调控重演“十年调控成空调”故事是大概率事件。