险资围猎房地产愈演愈烈 房企险资双向融合成趋势

险资“围猎”地产正呈愈演愈烈之势。从股权购入到项目收购，从资金投入到联合开发，保险资金正在以前所未有的速度和规模进入房地产行业。中国指数研究院发布报告显示，购买重点城市成熟物业、参与房地产项目开发、投资房地产企业股权及资产证券化产品是险资投资房地产的主要途径。

在经济发达城市的核心区域购置大面积优质成熟办公物业一直受到保险公司的青睐。7月底，SOHO中国宣布将旗下位于上海陆家嘴的项目SOHO世纪广场整售于国华人寿保险，成交总额为32.97亿元人民币，折合单价达7.67万元/平方米。

国华人寿董事长刘益谦日前在“潘谈会：站在风口浪尖上”上透露，其购置SOHO世纪广场是出于资产安全配置的考虑，以使保险资金具有长期稳定的回报。据其测算，该写字楼的投资收益率或达4％。“固定资产投入是国华人寿资产配置的重要组成部分，投资规模约为400亿元至500亿元。提高持有不动产的比例，是从保险自身的收益角度和资产配置的稳定性角度来考虑的。”

由于政策原因，保险资金投资商品住宅市场的渠道一直受限。因此，险资一般通过持股上市房企间接投资住宅市场。记者近日在龙湖地产产品发布会上获悉，该公司旗下豪宅系产品“龙湖天璞”将于近期入市，销售单价为8万元-10万元／平方米，将板块销售均价提升了2倍-3倍。一位业内人士告诉记者，一线城市的住宅投资回报率普遍在15％以上，远远超过其他不动产。

此背景下，不少保险公司通过资本运作，以收购、债权和股权投资等方式介入地产。去年以来，险资在A股市场攻城略地，频频举牌增持房企股权。平安、安邦、前海人寿等险企大举买入龙头房企股票，如安邦保险斥资78亿港元成为入股远洋地产，成为第二大股东；“宝能系”旗下前海人寿成为夺取万科第一大股东的“马前卒”，中国人寿、天安财保入股格力地产，保利地产、华侨城、金融街、金地集团等标杆房企的背后也出现了险资大股东。

克而瑞研究中心统计显示，目前，险资举牌A股上市房企已达54家，如果算上碧桂园、朗诗等中国香港上市公司，险资举牌的地产股超过60家。

SOHO中国董事长潘石屹亦在“潘谈会”上表示，无论对于房地产公司，还是对于保险公司而言，不动产投资是较好的抵御通货膨胀的方式。“四年前，SOHO中国已开始转型，从销售资产模式为主转变为持有出租物业为主。目前，我们在北京和上海拥有的办公楼面积约为170万平方米，核心的资产必须留着。”

戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵认为：“房企和险资的双向融合将成未来趋势。保险行业庞大的资金沉淀及较低的融资成本将使房地产企业提高资金使用效率、优化投资收益。保险公司则可通过增加持有不动产资产价值，来支持其偿付能力和评价指标。