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上海宅地拍出88亿地王价 郊环房价进入“5”时代

27日上午,浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块被公开拍卖。此地块面积为140252.5平方米,起拍楼板价约8560元/平方米,起始总价22.8亿,是2016年迄今为止上海出让的最大一副宅地。此次土拍吸引了万科、陆家嘴、葛洲坝、保利、金地等24家房企的争夺。

上海宅地拍出88亿地王价
上海宅地拍出88亿地王价

据了解,该地块位于祝桥镇核心地段,靠近祝桥镇政府与浦东机场。祝桥镇目前是上海市重点打造的航空新城。根据祝桥新镇规划,未来将专注于民用航空及其配套产业的发展,预计经过10至15年形成一个产值规模1500亿元以上、财政贡献100亿元以上的民用航空产业集群。

经过一早晨的拉锯战,该地块以88亿元的最终成交价格被金地集团购入,成为目前为止上海土拍的总价地王。楼板价33023元/平方米,溢价率286%。经计算,剔除公共设施、保障房和自持部分,可售部分实际楼板价41572元/平方米。相关专家推测未来保本售价预计50000元/平方米以上。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,目前该地块周边在售项目不多,某在售项目单价在27000-30000元/平方米。从楼板价推算,未来保本价约5万元/平方米,一般而言未来售价高出当前同类产品66%以上。担未来2-3年区域房价连续上涨近7成的可能性存有疑虑。

此外,虽然区域内产业“高大上”,但粘性略显不足,对人口的吸引力可能还不如低端加工业那么有效和直接,所以需求还需要时间培养。而轨道交通的匮乏也很难从外部导入人口。因此从这个价格来看,房企获利空间被大幅压缩。

据了解,该地块同时存在诸多限制性条件,比如近期土地出让上的“标配”,5%保障房、15%住宅的自持用于出租的面积、60%的中小套型配比。此外,要求保障房也实现100%全装修,之前土地拍卖中很少看到保障房也要全部实现装修的要求。而开工和竣工时间都有明确规定,压缩“晒地”的可能性。这些限制性条件都加大了开发成本和开发难度。

卢文曦分析,金地这几年扩张速度偏慢,拿地节奏偏慢是一大原因。今年一共才拿了3幅地,一线城市只有1幅。在其他房企快速发展同时,自己有被挤出优秀梯队的危险。所以这次拿地上势在必得的气势,这个价格略显激进,将对今后的产品打造上是相当大的考验。