上海宅地拍出88亿地王价 郊环房价进入“5”时代

27日上午，浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块被公开拍卖。此地块面积为140252.5平方米，起拍楼板价约8560元/平方米，起始总价22.8亿，是2016年迄今为止上海出让的最大一副宅地。此次土拍吸引了万科、陆家嘴、葛洲坝、保利、金地等24家房企的争夺。

据了解，该地块位于祝桥镇核心地段，靠近祝桥镇政府与浦东机场。祝桥镇目前是上海市重点打造的航空新城。根据祝桥新镇规划，未来将专注于民用航空及其配套产业的发展，预计经过10至15年形成一个产值规模1500亿元以上、财政贡献100亿元以上的民用航空产业集群。

经过一早晨的拉锯战，该地块以88亿元的最终成交价格被金地集团购入，成为目前为止上海土拍的总价地王。楼板价33023元/平方米，溢价率286%。经计算，剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价41572元/平方米。相关专家推测未来保本售价预计50000元/平方米以上。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，目前该地块周边在售项目不多，某在售项目单价在27000-30000元/平方米。从楼板价推算，未来保本价约5万元/平方米，一般而言未来售价高出当前同类产品66%以上。担未来2-3年区域房价连续上涨近7成的可能性存有疑虑。

此外，虽然区域内产业“高大上”，但粘性略显不足，对人口的吸引力可能还不如低端加工业那么有效和直接，所以需求还需要时间培养。而轨道交通的匮乏也很难从外部导入人口。因此从这个价格来看，房企获利空间被大幅压缩。

据了解，该地块同时存在诸多限制性条件，比如近期土地出让上的“标配”，5%保障房、15%住宅的自持用于出租的面积、60%的中小套型配比。此外，要求保障房也实现100%全装修，之前土地拍卖中很少看到保障房也要全部实现装修的要求。而开工和竣工时间都有明确规定，压缩“晒地”的可能性。这些限制性条件都加大了开发成本和开发难度。

卢文曦分析，金地这几年扩张速度偏慢，拿地节奏偏慢是一大原因。今年一共才拿了3幅地，一线城市只有1幅。在其他房企快速发展同时，自己有被挤出优秀梯队的危险。所以这次拿地上势在必得的气势，这个价格略显激进，将对今后的产品打造上是相当大的考验。