各地出台“营改增”执行细则 对二手房买卖影响几何？（3）

或许产生议价空间

营改增的实施，卖家税费负担略有下滑，从而产生一定的议价空间，但幅度不会很大。

税费负担的下滑，让卖家有了让价的空间。举例说明，此前在上海出售一套价值约400万元的普通住宅，卖家需要承担税费包括营业税、个人所得税和中介费，如果不是家庭唯一住房且不能享受税费优惠，需支付的金额约总房价的7%左右。即使持有一定年限可享受优惠，卖家也需承担相当于总房价2%左右的费用。而实施“营改增”之后，增值税部分略有下降，如买家就此提出议价要求，会得到卖家的酌情考虑。

日前，财政部、国家税务总局联合下文，明确营改增后二手房计税依据，计征契税的成交价格不含增值税，同时土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是为防止重复征税，使得交易成本略有下降。

当然，如果想要大幅度降低税费负担，这需要购房者在物业的挑选上下点功夫。前文中已经做了介绍，“营改增”后税负降幅大概为4.76%，幅度并不大。因此想要获得更大的议价空间，还是需要在物业的挑选上下功夫，尽量选择已经达到优惠条件的物业，两者税负区别极大。举例说明，如在上海一年半以前购买了了一套普通住宅，当时成交价为220万元，目前考虑将其以300万元出售。根据现行规定，则需要缴纳增值税为300÷（1+5%）×5%=14.29万元，而如果这套住宅为2年前购置，达到了免征优惠条件，无需缴纳增值税，那么这笔14.29万元的税负则不会转嫁到购房者头上。

而如果购买非普通住宅，能否享受到免征优惠，税负差别更大。比如某人在一年半前以700万元购置了一套三房，目前该房产价格已经涨到1000万元，而如果选择现在成交，其缴纳的增值税为1000÷（1+5%）×5%=47.62万元；但半年后交易，他只需按照差额部分缴税，为（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29万元，两者相差33.33万元。

由于二手房买卖“净到手价”的流行，存在税费转嫁现象，所以购买达到免征条件二手房，可适度降低购房成本。据了解，所谓“净到手价”，是指卖家挂出的价格即为拿到的价格，而原本需要自身承担的营业税、个人所得税、佣金等税费，悉数转嫁到了买家头上。这导致购房者往往要支付比挂牌价高出不少的购房开支，最高者可达总房价的8%左右。在这种情况下，如果选择达到免征条件的二手房，所需承担的税负相应会降低。