上海楼市多空博弈重现 房价从最高点下跌接近二成

上海楼市新一轮多空博弈，成交量暴跌一半以上、房价则从最高点下跌接近二成。“最严苛新政”40天：房企拿地热情不减，再现调整前奏。

对于刚在上海买了一套500万元出头大平层的夏丽而言，其实有点纠结于是否买早了。她买下的这套位于上海中环内的大平层，总价505万元。而在2月份，这套房子挂牌价560万元，新政出来后降到548万元，在夏丽五一前看房的时候又挂出了520万元新价，最后卖家让利15万元，夏丽终于下决心买下。

最近像夏丽这样的买家确实不少，上海中原地产市场分析师卢文曦透露，综合上海中原地产各家门店的信息来看，二手房价格开始逐渐松动，议价空间从1%-2%发展到现在买家可以谈到2%-3%的幅度，尤其是豪宅的价格弹性更大。

来自中国房地产测评中心数据显示，4月上海一手房交易价格指数为1647.5点，较上月上升37.2点，环比上涨2.31%，同比涨幅为29.37%；上海二手房价格指数为1432.2点，较上月上升25.9点，环比上涨1.84%，同比上涨21.94%。

“325”新政执行一月有余，上海的房子再没有那么烫手，新房、二手房涨幅大幅收窄。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，二季度、三季度上海楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。下半年开始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市场去化周期回升等因素，新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。他预计在成交量出现下滑的市场背景下，三季度市场去化周期会进一步回升至12-15个月，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。

博弈重现

夏丽碰到的卖家并非个案，很多急于出售的房东或降价或在支付方式上松口，但也有不少转卖为租或者干脆不卖的。与此相对的则是买家不那么着急出手了，市场重新进入博弈阶段。

事实上，新政后一个月，上海商品住宅成交量暴跌，成交价格微降，买卖双方进入博弈状态。

同策咨询研究部数据显示，2016年4月商品房成交面积约270.04万平方米，较去年同期上涨11.64%，但环比下跌26.86%；商品房销售价格为19705元/平方米，同比下跌6.96%，环比下跌22.84%。2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米，较去年同期下跌21.78%，环比更是跌至56.08%；商品住宅销售价格为32636元/平方米，环比下跌1.30%。

尽管上述数据存在成交结构变化因素，但是从4月份商品住宅成交量环比56.08%的大幅下降可以看出，“325”新政效果是明显，市场也因成交量降低而降温。

与此同时，二手房原来每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右，市场交易也出现迅速降温，买卖双方进入新一轮的市场博弈。

链家研究院研究主管陈开朝指出，现在属于调控初期的调整，成交量大幅下降，而房价逐渐企稳。只要价格持稳，调控退出的可能较小，如果政策调整时间长，开发商和个人要出货，肯定会降价，这时候调控才有退出的可能性。

“当成交量持续处于低位的时候，政府才会适度放松调控，但实际上，房价企稳的情况下主动松绑，经不起舆论责问。所以一定会等待一个契机来松绑调控，这个契机就是开发商比较明显的降价。”陈开朝说。

另一方面，中介行业首付贷事件持续发酵，银行业已经启动对中介行业贷款的整顿，这对二手房市场也有一定抑制作用。