房地产去库存带来投资机会 瑞威资本抄底商业资产

2016年，不良资产和商业地产库存资产，成为困扰众多金融机构和开发商的两大难题。一家资产管理公司却将其视为机会，已联合多家行业巨头企业寻找抄底机会。

3月16日下午，上海瑞威资产管理股份有限公司（以下称“瑞威资本”）在上海宣布未来将重点关注两大类型业务：不良资产处置基金和商业地产并购基金。其中，前者计划在2016年达到50-100亿元。瑞威资本创始人朱平指出，许多传统行业处于周期底部，不良资产和商业地产存量资产的周期性机会已经显现。瑞威资本成立于2010年，管理资产规模逾100亿元。

据瑞威资本新型不动产基金事业部总经理万方透露，不良资产处置基金将重点关注不动产抵押不良资产、具有一定规模的打包资产、AMC（资产管理公司）的不良资产等。2015年6月，瑞威资本已和某央企共同设立资管平台，主要解决不良资产、企业并购重组等资管业务。该平台总规模3亿元，首期1.5亿元资金已经到位。该资管平台的资产管理规模计划在达到50-100亿元，5年内突破500亿元。

同时，瑞威资本还发起了商业地产基金，以解决商业地产存量的问题。据瑞威资本商业地产业务合伙人、信韬商业董事长潘韬透露，中国开业购物中心已达4500个，还在以每年450~500个的速度增长，在2015年末20大城市商业地产总存量突破1亿平方米，综合体规模超过1000万平米的城市超过25个；但其中90%的项目由“三无”开发商（无团队、无经验、无资源）投资并开发，他们无法承受资金大量沉淀的压力，转而散售商铺，最后导致大量商业地产陷入困局。

潘韬认为，资产证券化是解决中国商业地产问题的有效办法。将散售商铺转变为销售商业资产收益权，保证商业统一经营。也正因此，瑞威资本于2013年即展开了商业地产并购基金的战略布局。其在资产端将重点把握存量物业和分化市场，利用一、二线城市商业地产的差距，进入优质市场，做好存量市场；在资本端将盈利模式从挣快钱转变为赚稳钱，将业务模式从单纯的开发销售转变为REITS等金融创新模式，在管理端着重解决价值敏感点以及资产方和管理方的信任问题。

据潘韬透露，截至目前，瑞威资本发起的商业地产并购基金，已经储备了多个一线城市优质商业地产并购项目。其中，他们分别通过债权和股权收购方式，以约5亿元、4亿元收购福州和上海青浦项目。潘韬表示：“未来，商业地产并购基金在选址上，将更加注重一线城市，因为一线城市的购物中心利润是二三线城市的4~5倍。”