深圳地铁手中有好牌 而万科是优秀牌手

对于拥有成熟公关系统的万科集团而言，临时取消一场重要的发布会并不常见，而当它真的发生时，故事多了些戏剧性，或许还有许多不可预期的结果。

3月13日下午，万科（000002.SZ/02202.HK）以公告形式证实了此前一天的传闻——深圳市地铁集团有限公司（下称深圳地铁）将入股万科。30分钟后，当记者致电万科董事长王石时，他有些意外，半响后，他说自己也不知道已经公告这回事，自然就不好作评论，而后补充“目前处于非常敏感时期也不方便做评论”。

随后，他赶往万科集团位于深圳大梅沙总部与万科集团其他高管见面。

约一小时后，深圳广州的部分媒体人士收到了万科总部媒介部门的邀请，这份邀请函较此前几天关于召开年度业绩推介会多了一项内容：“深圳地铁集团与万科集团战略合作媒体见面会”。

但是，几个小时后，13日凌晨，这些媒体人士又收到了万科方面发出的消息“原定于3月14日上午在万科总部举行的深圳地铁集团与万科集团战略合作媒体见面会取消。”

14日上午10点半，主题限定于“业绩推介”的媒体会如时召开。原本计划出席会议的万科集团董事长王石未来参加会议，仅万科总裁郁亮率执行副总裁孙嘉、王文金、高级副总裁谭华杰以及刚刚履新万科股份董秘的朱旭出席业绩发布会。

刚刚卸去董秘职务的谭华杰用了78分钟介绍了万科在过去一年取得的“史上最好业绩”，他调侃自己“可能是谢幕演出所以有些不舍”。

留给数十家媒体的问答时间只有18分钟。对于与深圳地铁的战略合作，郁亮这样说“一部电影，有很多主角适合演，但要看有没有档期。如果没有档期，也不行。选择深圳地铁，这个主角是合适的，又有档期。”

而对于万科与深圳地铁的合作是单纯股权合作还是也有土地合作时，郁亮一本正经的打了个比方“有的人吃饭是为了谈业务，有的人吃饭为了玩，我觉得嘛，吃饭就是吃饭。”

对于临时取消深圳地铁发布会的原因，万科集团公关总监对记者笑称“好饭不怕晚”。

“因时间仓促，双方还未做好充分准备”，万科多位人士如此解释取消深圳地铁发布会的原因。

记者致电深圳地铁董事长林茂德，他在电话中给出了和王石一样的口径“在敏感的时候很多问题都不方便说”。而深圳地铁物业公司副总经理欧阳宇峰对于记者询问为何临时取消发布会时，他解释“因为有事不参加”。

或许是双方的这场合作仍存在变数。毕竟，3月17日的临时股东大会上能否获得到2/3到场股东同意增发，持有万科股份相当部分股权的中小股东们以及此前被万科认为的“野蛮人”宝能集团的态度对他们至关重要。

截至2015年12月18日，万科总股本中，“宝能系”持有24.26%；华润集团持15.29%；安邦保险持6.18%；代表万科合伙人的金鹏资管计划持有4.14%，德赢1号资管计划持有2.06%。

按照万科停牌前处于历史高位的24.43元/股推测，深圳地铁注入万科400-600亿元对应的持股量将在14.8%-22.2%区间。这一估算尚未考虑监管层去年曾对定增窗口指导意见的对底价的算法。在13日的公告中，万科称具体交易对价以独立第三方的评估结果为依据。

同时，在刚刚过去的1月份，深圳房价成为历史上第一个出现指数同比上涨超过50%的城市。深圳地产资源整体估价处于历史高位，如无意外，深圳地铁“最稀缺的核心地区土地资源”也将得到较高溢价。

但这种高估值的趋势是否稳定且可持续尚须考量。而万科此时选择深圳地铁集团，选择收购这些土地资产是否合适，这也是中小投资者对于自身利益需要做出的自己的选择。

由深圳国资委全资持有的深圳地铁在2014年年底旗下即拥有近1000万平方米的优质土地储备，也是国内唯一一家可不经过招拍挂方式获得土地的公司。截至2015年12月，深圳地铁集团总资产约2411亿元，净资产约1504亿元，资产负债率约为37.62%；注册资本和实收资本均为人民币241.00亿元。

如今的掌舵人林茂德出身西南财经大学金融系教师，2012年5月起任深圳市地铁集团有限公司董事长、党委书记。技术出身的总经理肖民自2009年3月起即已担任深圳市地铁集团有限公司总工程师。

在近两年中，对于整体处于亏损运营状态的深圳地铁集团，林茂德提出的新思路是，将地铁企业优化规划出的上盖物业，通过合法程序赋予地铁企业开发权，由地铁企业进行市场化运作，实现地铁沿线巨大外部效益的部分内部化，由此构建地铁企业盈利模式，并以此支持构建并实施市场化运作的投融资模式。

简单说就是即通过政府注入配套融资资源(土地)，深圳地铁集团经市场化融资解决地铁建设资金，再通过土地资源开发收益偿还借款。

从土地资源上来看，深圳地铁无疑抓了一手极好的牌，但他们似乎并没有优秀的操盘手来打好这手牌。记者了解的情况是，深圳地铁业已获取的优质地块多数开发缓慢，大部分商业处于未动工或打坑阶段。

显然，万科是他们找到的优秀牌手。