深圳房价2月暴涨72% 远高于“北上广”三市

深圳市规划和国土资源委员会1日发布深圳2月份楼市数据：新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12%、环比增长3.40%。2月虽遇春节，但深圳楼市成交依然保持高量水平。当月，深圳新建商品住宅共成交5410套，成交面积55.69万平方米，同比分别增长172.54%和183.24%。

深圳中原地产总经理郑叔伦也认为，前所未有的宽信贷是深圳楼价暴涨的主因。

记者调查发现，深圳楼市的加杠杆态势明显。人民银行深圳中心支行的数据显示，截至2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40.0%。2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。更值得关注的是，深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65%，远高于“北上广”三市。

另外，业内人士分析，量价齐升的背后还有一个重要推手，即投机需求逐渐入市。据中原地产统计，深圳投资购房比例已从2014年10月的10%涨至目前的25%。深圳楼市炒房者众多，一些炒房者通过“假离婚”“养房票”等行为规避限购政策。

深圳楼市怎么炒?众筹、P2P、首付贷齐上阵

记者采访发现，除足额使用银行贷款外，众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财产品的出现，已成推动深圳房价过快上涨的新动向。

以互联网金融为背景的搜狐和搜易贷联合推出的“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是，平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品，然后对外发售。

还有拼房网类的房产众筹平台，投资者最低只需投资1000元，即可参与购房，按比例分享收益。记者研读拼房网的“众筹暨委托合同”发现，这是一种在发起人资金不足的情况下，通过众筹的方式凑齐房屋的首付款、月供、税费、物业费。以此前成功募集的一个学位房为例，合同约定将在该房产购房手续完成之日起第11个月开始出售，出售收益按出资比例分配。据悉，目前该平台已经进行了9套房产的众筹。其中位于深圳罗湖的百仕达小区一套46平方米的房屋持有4个月，出售后净赚45万元，收益率达到77%。

业内人士认为，首付贷和众筹购房，突破了深圳首付比例不得低于30%的按揭贷款政策规定，同时加重了购房人的偿债负担。一旦房价下行，这类投资者因出资额很低，更易弃房断供，从而进一步加大银行按揭贷款风险。