去库存加速 不限购城市首套房首付降至两成

房地产打响2016年去库存重任的“第一枪”。2月2日，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市，对首套房商贷首付比例最低可降至20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的二套房商贷首付比例调整为不低于30%。

相较于去年3月和9月发布的楼市政策，此次《通知》对首套房和二套房商贷首付比例均有所松绑。具体来看，对于首套房商贷首付比例，虽然《通知》表示原则最低首付款比例为25%，但也强调各地可向下浮动5个百分点；二套房商贷首付比例则由去年3月确定的最低四成降为不低于三成。

英大证券首席经济学家李大霄称，下调首套房首付比例，对稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持。

民生证券研究院宏观经济组组长朱振鑫表示，去库存是供给侧改革五大重点任务之一，激发房地产合理需求是去库存的第一要务。继去年下调住房公积金贷款的首付比例后，下调商贷首付比例顺理成章，不排除未来首付比例进一步下调的可能性。

“一方面是房地产的巨量库存需要化解；另一方面，房价整体已经几乎没有上涨的风险，这为政策的松动提供空间。未来两三年，房地产政策暖风不会停。”朱振鑫说。

值得注意的是，此次房贷新政主要针对不限购的城市，尚未取消限购的北京、上海、广州、深圳、三亚并不在新政之列。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟近日表示，尽管近期全国房价出现了总体回暖态势，但城市间的房价分化仍是我国房地产市场的显著特征。其中，去年12月份一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。

化解房地产库存除了要放松房贷首付比例外，还有其他许多方面需要为楼市松绑。朱振鑫称，下一步，房屋交易环节的税费有待进一步调整；此外，保障房以租代售、住宅标准调整，特别是组建国家住房银行等都是可以期待的政策措施，但一线城市放开限购的可能性仍不大。

虽然政府为楼市再次释放利好，但也在提示需加强住房金融宏观审慎管理。《通知》称，央行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府的调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款首付比例进行自律调整。