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中国房屋空置率有多大 房价会不会大跌?

岁末将至,在一系列打折促销商品身影中,人们也清晰地观察到了楼市的又一波躁动。

在公布三季度报告的80家房企中,80家房企的平均净利润率8%,达到历史最低值。较之,2013年房企平均净利润高达11.97%,2014年平均净利润率则为10%。

中国房屋空置率
中国房屋空置率

从公开的数据来看,房地产市场这个能够持续拉动中国经济的动力源确需提振信心。

接连召开的中央财经领导小组会议、中央经济工作会议、中央城市工作会议,从总书记到总理,都展现出推动楼市去库存的坚定决心。

无论是政府,还是普通购房者,以规避风险为前提的去库存已成为共识。不过,这一轮房价到底该怎么降,理性的声音依旧占据主流。

“今有广厦千万间,压得房地产商尽苦脸,风雨不动安如山”。。。。。。。如果唐朝“愤青”杜甫穿越到今天,大概那首《茅屋为秋风所破歌》,就要被写成《楼市为库存所困歌》了。

中国究竟有多少房子?恐怕没人说得清。但是买不起房子的岛叔们最近对这样一组数据还是有些耿耿于怀:截至2015年11月,全国房地产已竣工待售的面积约为6.96亿平方米,在建未售面积约为48亿平方米,待开工面积为8.5亿平方米,全国整体库存约为63亿平方米。如果按照过去三年平均销售速度来计算,消化这些库存至少需要5年。

楼市之困

一边是买不起房子的年轻人,另一边则是大量空置的房屋。中国楼市这种冰山与火焰的并存,让人仿佛置身于山城重庆的轨道交通,谁也不知道自己乘坐的究竟是轻轨还是地铁。

如果一个市场不能让供需双方充分对接进而将商品基本出清,那这个市场一定是有什么问题。

从宏观来看,经济周期与人口周期对楼市的影响已经开始叠加。作为比较容易发展的产业,房地产及其相关的钢铁、水泥、玻璃、工程机械等等行业在前一轮经济增长中可谓“表现神勇”,成为了过去三十多年拉动经济的主要动力。

不过,人无千日好,花无百日红,任何一个产业或经济体都不可能永远高速增长。人们居住条件不断改善,作为传统经济动力的房地产却迎来了周期性衰减。另一项数据显示,我国15—59岁的居民人口在2012年出现首次下降,这意味着可预见的“刚需”人群将会减少。

照理说,该开发的都开发了,人口老龄化又步步逼近,可为啥很多人还是“为房所困”呢?这就涉及到楼市的结构问题了,因为房地产市场的区域差别非常大,不同地区房产之间的替代性很弱。这就好比有人饿了,如果他一时找不到山东煎饼,还可以就近吃天津煎饼充饥;但是如果他想在北京安家却又嫌房价贵,那么即使鄂尔多斯的房价便宜,也帮不上他什么忙。

事实上,买不起房主要集中在北、上、广、深等大城市,三四线城市则是库存高企,而大量的年轻人却依旧涌向一线城市。这种集体理性丧失的背后,其实是个体理性的彰显。

因为对正处在大有作为年华的年轻人而言,一线城市有着太多的诱惑:丰富的公共资源、多元的就业机会、较大的职业发展空间,最重要的一点——相比三四线城市和农村而言,一线城市的社会竞争机制更加公平,毕竟想在北上广深“拼爹”可不是件容易的事。

可以说,当不同地区之间的经济发展差异、公共服务差异、社会公平差异等等不均衡体在适龄劳动力的流动决策中得到体现时,房地产市场也就继承了这种不均衡。

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