佳兆业一年内上演起死回生发布境外债务重组协议

继前日公司旗下深圳最大项目450套房源获得“解锁”之后，亟待输血的佳兆业解决境外债务重组的进程也在加快。

昨日，佳兆业在港交所发布有关公司境外债务重组的最新公告。公司建议以重组后发行的新债券及或然价值权偿还境外债权人主张的全部债务。相关人士分析，该重组方案一旦通过批准，则意味着一年之中经历了债务违约、房源遭锁、收购要约甚至破产危机的佳兆业将奇迹般走出企业危局，开启一段起死回生之路。但同时，佳兆业若想彻底回归正轨，还将面临业务结构、融资、新业务等多方面的考验。

境外债务重组启动

昨日，佳兆业在港交所发布公告表示，拟在开曼群岛及香港实施建议重组。并根据重组协议，佳兆业为债权人提供了三种解决方案。据悉，佳兆业将于下月初公布有关重组支持协议及加入程序的进一步详情。

业内人士分析，目前佳兆业境内外债务共计达650.09亿元，其中境外约为170亿元，占总债务不到27%。此番佳兆业提出的境外债务重组新方案具有一定的操作可行性，明年1月提请香港法院及开曼群岛法院批准时通过的可能性比较大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，佳兆业发布境外债务重组协议，说明其债务危机基本上已经渡过。更重要的是，此举可给予其他投资者以更大信心，从而加速佳兆业渡过当前危机。另外，债务重组积极推进下，对于佳兆业后续项目推进以及进行新一轮投资等都将是极大利好。

大金主结尾境内债

佳兆业起死回生的“关键先生”无疑是中信银行。有消息称，中信银行已为佳兆业集团部分深圳及异地项目进行了整体债务重组工作，相关工作正在推进中。

按照计划，中信银行深圳分行对危机中的佳兆业施以援手，提供大约300亿元资金助其解困。其中，100亿元用于置换深圳佳兆业城市广场的所有债务；100亿元用于置换佳兆业位于上海、杭州等地的8个优质资产项目债务；另外100亿元将作为佳兆业的后续开发贷款。

业内人士表示，以佳兆业境内债务目前共涉资金479.7亿元来看，本次中信的资金额度占佳兆业境内外计息债务总额650.09亿元的73.79%。基本可以覆盖佳兆业境内债务。

此外，除了得到可观的资金援助，债务重组取得积极进展之外，被封房源屡屡“解禁”也被外界看做佳兆业复活的重要表现。

继上月深圳佳兆业前海广场200余套“司法查封”房源已先期被解禁后，几天前，佳兆业位于深圳的最大体量项目佳兆业城市广场被解除“司法查封”，涉及房源450套。

相关人士透露，随着一个个项目的解封及与债权人和解，佳兆业已经走上复活之路。近来多个项目“解封”对于佳兆业而言是个不错的预兆，多个重点城市业务已经恢复。

据接近佳兆业的人士透露，种种迹象显示，佳兆业的状况正在好转。一方面，境内外的谈判都在积极推进中，另一方面，上海、广州等一线城市已恢复销售，广州城市广场入市就受到市场追捧。此外，佳兆业在苏州、杭州、武汉、惠州等多个城市的项目已经重新恢复销售。

生存危机仍待解

历史资料显示，2014年11月28日开始，佳兆业因有多个项目被深圳规土委“锁定房源”。之后12月中旬包括董事会主席郭英成在内的4位高管相继辞职，郭英成的辞职触发了一项融资协议包含的强制性提前还款条文。佳兆业未能在郭英成辞职生效的2014年12月31日前偿还一笔涉及本金4亿港元及应付利息的贷款，由此引发了连环债务违约。此后，山雨欲来风满楼，佳兆业境遇步步恶化，最终被传“破产重组”。

而后，融创中国与佳兆业展开旷日持久的收购洽谈。但谈判持续了半年之久，在一度几乎达成收购的情况下，收购价格、人员进驻、财务管理以及换股价是否公平等诸多原因未能达成一致，今年7月底，双方收购协议以失败告终。

“当时可能没人想到佳兆业能缓过来”，严跃进表示，佳兆业经历了起死回生的历程，是房地产企业发展中一类很特殊的案例。佳兆业凭借企业管理层较好的投资者关系，在项目转让方面不断取得主动权。佳兆业今年经历了起死回生的历程，是房地产企业发展中一类很特殊的案例。但其企业危机应对的模式也能够引起其他企业的借鉴。

佳兆业的股权层面面临了其他投资方的“觊觎”，不过从实际情况看，佳兆业凭借企业管理层较好的投资者关系维护策略，进而在项目转让方面取得了主动权。同时，该公司很多项目本身比较优质，也是投资人依旧看好的重要原因。

据相关统计，佳兆业于2015年前10个月录得总合约销售52.33亿元，较去年同期234.59亿元减少77.69%；总合约建筑面积约为86.38万平方米，同比减少62.53%；平均售价每平方米6058元，低于2013年的每平方米9760元以及2014年前11个月的每平方米1.02万元。

业内人士表示，后续佳兆业依然有以下几个问题有待解决。首先是老本行是否需要继续做下去，这可能涉及到和其他供应商、投资人以及地方政府新一轮的协调，相应成本会比较大。其次，佳兆业后续融资还可能有压力，投资和扩张会比较艰难。另外，佳兆业如何在新业务上扩充力量，目前来看还是很单薄的。

上述人士称，随着佳兆业企业运转走上正轨，销售额也会出现回暖，但要恢复到出事前正常水平将还有很长的路要走。