募资120亿 万达商业拟重回A股市场

11月17日，大连万达商业地产股份有限公司宣布，公司第二期中期票据已完成发行。发行总金额为人民币50亿元，每张面值为人民币100元，利率为4.25%，期限为5年。本次募集资金用于公司及其子公司归还金融机构融资，拓宽融资渠道、降低财务成本。

值得一提的是，本月13日，万达商业通过证监会披露的“首次公开发行A股股票招股说明书”显示，万达计划在A股发行不超过2.5亿股新股，拟募集资金或达120亿元。这些新股资金将投入万达商业位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计5个城市的万达广场项目。不过，公告并未具体披露发行价格、日期以及上市地点等进一步内容。

这意味着，如果此次A股上市成功，万达将成为一家新的“A+H”双上市平台的房地产公司。公司总股本将达到47.77亿股，其中A股不超过41.25亿股，H股6.53亿股。

早在2009年，万达集团就曾经计划登陆A股市场，后因种种原因最终搁浅。2014年底，万达商业成功实现H股上市。在香港联交所发行6亿股，每股发行价为48港元，股票代码为03699。

截至2015年6月30日，万达集团的总资产7976.82亿元，净资产2430.50亿元，拥有总建筑面积为8265.48万平方米的土地储备。2015上半年万达集团净利润178.27亿元。

7月3日，公司通过《关于首次公开发行人民币普通股（A股）并上市的议案》。8月18日，公司批准A股发行方案，拟发行不超过2.5亿股A股。

在万达商业A股新股发行之前，公司实际控制人王健林直接持有6.788%股权，并通过万达集团间接持有43.712%股权，此外王健林妻子林宁也持有3.181%股份。因此在新股发行后，公司实际控制人并未发生变化。不过，根据招股书披露的股东名单，A股上市前夕，泛海投资、建银国际、巨人投资、北京五谷丰、秦川大地等已经不持有万达商业公司股份，仅有华控基金和大中太平仍分别持股0.442%和0.795%。

业内分析认为，房地产市场已经告别高增长的黄金时代，此次重启A股上市的万达商业很难实现资本红利溢价。

招股书显示，近年来，公司所从事的商业地产开发需要投入大量资金，伴随公司业务规模迅速扩大，大量新项目的实施导致资本支出、债务规模不断增长，对流动资金的需求亦显著增加。

最近三年及一期末，万达商业公司母公司资产负债率分别为88.32%、89.42%、78.52%和76.89%，合并报表口径资产负债率分别为73.93%、73.58%、72.51%和72.68%，资产负债率处于较高水平。同时，公司短期、长期（含一年内到期）借款和应付债券金额合计分别为932.28亿元、1339.93亿元、1809.68亿元和1742.38亿元，有息负债的规模较大。

此外，最近三年及一期末，公司主营业务收入占比最大的房地产开发和销售业务的毛利率分别为53.61%、44.40%、43.96%和42.98%，受结算项目的区域和类型差异、房地产行业景气度下降等因素的影响，报告期内，公司房地产销售业务的毛利率呈逐年下降趋势。

此次回归A股，万达商业计划发行A股不超过2.5亿股，拟募集资金或达120亿元，分别投入五个城市的万达广场项目。若新股顺利发行，公司总股本将达到47.77亿股，其中A股不超过41.25亿股，H股6.53亿股。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年以来房地产市场利好政策频出，市场基本面逐渐好转，万达商业选择在这个时间节点发行A股具有积极意义。“万达商业与内地市场的投资者接触相对不多，走‘H+A’的双平台路线，其实是希望与内地消费群体和投资群体有更直接的接触。一方面提振股价，另一方面希望能够通过A股市场获得更大的市场认可度和品牌效果。”

2015年，万达商业开始重点探索创新“轻资产”投融资模式。该模式主要利用万达在商业地产开发运营领域的经验、资源整合能力及品牌效应，通过吸引第三方投资者及社会资金投资于具商业潜力城市的万达广场单体购物中心项目。严跃进认为，万达商业轻资产商业模式在盈利方面有较好前景，企业未来的估值会有进一步提升空间，预计在A股市场上也会有较好表现。

不过，早在今年8月，万达宣布回归A股的方案获得董事会通过时，CRIC研究中心朱一鸣等分析师曾经分析指出，“万达想要回归A股，其主要原因是在于股价。万达商业在港股的价格一直都没什么增长，8月24日更是出现了自上市以来的最大跌幅，约17%。海外投资人普遍不看好万达的新模式和新业务，而万达认为，内地投资人能够比海外投资人更清楚的认识万达的价值所在”。

朱一鸣认为，由于万达在百货、电商等业务领域屡屡碰壁，“去地产化”道路举步维艰。未来，万达商业想要提升股价，除了继续增加租金收入占比以外，还需要在提高商业运营能力，及拓展新业务方面有所成绩。否则，针对万达的A股上市计划，内地的投资人未必会认可。