鹿丹村“蝶变”之路 深圳新房豪宅化
近日，记者获悉，深圳住宅旧改标杆项目鹿丹村将蝶变为深圳顶级豪宅之一，项目操盘方是地产界盈利能力最强的中海地产（00688.HK）。
中海地产内部人士对本报记者透露，中海深圳公司未来几年的目标是年销售额冲刺200亿元，但深圳的土地越来越难拿，主攻豪宅是实现这一目标为数不多的选择。
由一个破败不堪的旧改小区晋升顶级豪宅，鹿丹村的转变只是深圳楼市发展的一个缩影。随着土地资源的稀缺、地价攀升，深圳新房快速豪宅化。
深圳经济持续高速发展，创造了一批新富阶层，他们成为豪宅的买单者，一些港澳台及海外人士也涌向深圳楼市。
鹿丹村蝶变之路
作为深圳首个成功拆除改造的住宅小区，鹿丹村的重建有着诸多示范意义。
1989年，与香港仅一河之隔的鹿丹村小区竣工，是深圳较早的多层福利住宅小区，住户中有许多官员，让鹿丹村有了“名流村”之称。
风光是短暂的。由于建造时使用了大量海砂，鹿丹村小区建成没多久就出现了漏水、墙体开裂等质量问题。2000年，鹿丹村业主要求政府进行重建，但直到14年后，该项目才在政府的主导之下完成拆除。在其之前，深圳尚无商品房住宅小区成功拆除的案例。
鹿丹村的重建也开创了深圳旧改项目的先例。今年2月，政府首次以“定地价、竞容积率”的方式出让鹿丹村地块，即定好地价和回迁物业面积，向下竞争可售商品住房建筑面积，压低项目容积率。这在深圳乃至全国都是首例。
该地块总价8.88亿元，开发商需无偿向政府移交回迁住房14.4万平方米，起始可售商品住房面积为9万平方米。竞买人每举一次牌，可售建筑面积就会相应变少。
即便如此，竞拍当天仍然吸引了万科、中海地产、招商地产等8家房企前来。最终经过近70轮举牌，中海地产以可售面积3.99万平方米胜出。
深圳地产界测算，加上回迁房成本，中海地产此次拿地的楼面价已接近4万元/平方米。
半年多以后，鹿丹村变身中海天钻，成为中海地产最高端的豪宅项目之一。深圳中海天钻营销负责人告诉记者，天钻可售套数仅约200套，单价将超10万/平方米，项目总货值超过50亿元。
该项目处于黄金地段：紧邻深圳河，周边分布着京基100、万象城、地王大厦等高端项目。业内预计中海天钻将跻身深圳最贵豪宅之列。
上述营销负责人透露，中海地产内部也将天钻定位标杆项目，一些创新举措在这里试验，如中海地产首次在天钻尝试定制化，在内部装修上提供装修风格、户型、设备等组合套餐等，能满足不同客户的需求，为后续的其他豪宅开发提供经验。
定制化听上去很简单，如要真正落地，则考验着房企的管控模式。但中海地产的豪宅化选择并非个案，对于想在深圳长远立足的房企而言，大多需要付出昂贵的代价获取土地，为了获取合理利润，房价也只能水涨船高，豪宅是可选择的方向之一。因此这也考验着落子深圳的开发商们，在开发模式、产品等方面不断“飞得更高”。
新房豪宅化，谁来买单？
鹿丹村华丽变身成为深圳楼市的一个缩影。土地的稀缺，催生更多的旧改项目变枝头凤凰。
深圳中原董事总经理郑叔伦对记者感叹道：“深圳的土地越来越稀缺，地价越来越高，为了实现利润最大化，最近两年出现了新房豪宅化的趋势。”
官方数据显示，深圳的新增供应土地接近枯竭，尤其是住宅用地，2013年仅出让3宗居住用地，2014年只有1宗。这造就了深圳逢住宅用地竞拍必出地王的现象。
中海地产内部人士对记者苦笑称“没办法”。这家公司过去几年在深圳没少拿地王，2012年底以总价地王拿下的尖岗山住宅用地，最后建成了别墅九号公馆，一度成为2014年深圳单盘销售额最高的项目。
“现在深圳只要稍微好点的地段，开发商都会做成豪宅，利润率相对较高。”郑叔伦说。
的确，岗厦村旧改项目深圳中心天元、原赛格日立厂房旧改项目深业上城等项目都先后加入了豪宅大军。
在上述深圳中海天钻营销负责人看来，与北京、上海相比，深圳豪宅市场尚处于洼地。他说：“龙华新区的刚需盘（新房）单价都卖到了五六万，而福田CBD某豪宅项目的单价却不到8万，这就是目前深圳楼市的现状，刚需和豪宅之间的价格差距没有拉开。未来会有一拨单价超10万的豪宅涌现。”
新房豪宅化的背后，地段效应尤其明显，几乎稍微像样一点的位置和配套，项目就不可避免地豪宅化。如龙光地产去年在深圳龙华所拿的一个地王地块，今年10月以5万元/平方米的均价入市，而这里在几年前还是深圳的“关外”，但由于深圳北商圈的带动，不仅龙光地产，附近万科、星河湾的二手房也已经达到四五万元/平方米。
今年3月以来深圳楼市的飙涨也带动了豪宅的成交。深圳中原研究中心近期发布的一份关于豪宅市场的统计报告显示，2015年，深圳2000万以上顶级豪宅仅二季度的成交量就接近去年全年成交量的2倍，前三个季度的成交量是去年同期的3.6倍。
“豪宅跟经济走，经济跟产业走。”郑叔伦分析，深圳未来可能超越香港，互联网、金融等优势产业将汇聚越来越多的富豪人士，支撑起豪宅市场。
一位有着十年炒房经验的投资客也对本报记者表示，他坚定地看好深圳豪宅市场，其投资目标已由刚需盘转换成了豪宅。
甚至一些海外人士也钟情于深圳豪宅。深圳中海天钻营销负责人告诉记者，就像中国买家纷纷出海买房配置资产一样，一些国际客户也有到中国一线城市配置资产的需求。据了解，天钻在9月份启动了环球巡展后，目前已有40套产品被提前预订，预计半数单位会被国际客户买走。
随着海外买家的进入，深圳的豪宅化之路是否更加畅通？