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千亿房企城市布局的秘密:选择比努力更重要?(3)

“大城市化”、“超大城市化”的空间

仲量联行选取的60强城市和万科的布局存在很大的重合性,评价的角度不同,得出的结论有所不同。它们的共识是,中国城市发展速度惊人,并且还有极大的潜力。

按照仲量联行的报告,中国60强城市总人口将近3亿,更广的辐射圈则可容纳4亿人,超过美国人口总人数。过去3年,中国城市60强的消费阶层迅速扩张,年收入超过5000美元的人口数翻了一番,达到1.3亿。这60个城市的经济总量达8.6万亿。而过去几年里,北京上海房地产吸纳量增长迅速,已经使其跻身为世界20大跨境房地产投资目标市场之列。

麦哲文认为对于投资者和开发商来说最有价值的信息是,超一线城市(北京、上海)的办公楼市场竞争过于激烈,但在一线城市(广州、深圳)和1.5线城市(成都、重庆、杭州、南京、沈阳、苏州、天津、武汉、西安),风险还是处于可控状态。他告诉21世纪经济报道记者,在许多二线城市或者三线城市,第三产业占比较小,办公楼市场空置率高,投资价值没有那么凸显。

就零售地产的业态来看,中国和所有的国家都不同。中国的电商发展最为迅速,且人口最多。中国的零售业将独辟蹊径走出自己的道路。但并不是所有开发商都像万达一样自带全产业链生产线。这意味着,万达的布局策略很难模仿。购物中心的供给总量已存在过剩风险,绝大多数开发者还要在红海中竞争。唯一的出路在于,提升品质,因为优质购物中心供应仍旧缺乏。

还有一个关键信息是,酒店业的发展正在放缓。2014年全国三分之二的酒店供应量来自于仲量联行统计的60强城市。市场已经逐渐饱和。事实上,万达也于近日宣布将放缓酒店建设脚步。

对于住宅市场而言,许多城市都处于轻度供给过剩中。第一太平研究部经理董月在接受21世纪经济报道记者采访时表示,他们在提供投资建议时,会关注一些重要指标。比如,这座城市是人口流入型城市还是流出型城市,居民收入情况。显而易见的是,人口流入型城市拥有更旺盛的住房需求。

根据平安证券研究所首席经济学家钟伟观察,中国的城镇化是“大城市化”、“超大城市化”的过程。中国楼市相对较好的区域集中在常住人口800万以上,新房房价1万元/平方米以上的若干大城市。

聪明的投资者不仅会选择较好的区域进行投资,规避陷阱,也会努力分散布局,平衡风险。

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