千亿房企城市布局的秘密：选择比努力更重要？（2）

选择的逻辑

2013年6月，万科集团总裁郁亮在参加西安的媒体见面会时谈及万科的投资策略。他说，“目前国内房地产市场可分为60个城市区域，中国有房价问题也是60个大城市的问题，其他的区域房价太低，万科没兴趣。在广深、北京、上海和海外区域均衡布局，对于降低行业波动会有帮助。”

根据万科2014年年报显示，万科坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2014年底，万科进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。

扩大城市布局并不是万科首选，他们更倾向于深耕已经进入的城市。“对万科来说，我们的思路就是与城市发展同步。”郁亮曾在接受采访时表示。

相比万科有侧重和相对均衡的布局，同是以住宅为开发为主的恒大地产在三线城市布局最广，而且项目总数达到305个。也正是这样的布局让恒大地产的业绩在过去一年里逆市飘红。2014年恒大营业额从2013年的937亿元上升18.9%至1114亿元。但在中国，一线城市和三线城市差距巨大。在一线城市里，某些楼盘一年的销售额比三线城市几家小公司加起来的销售额还高。从2013年开始，恒大开始加快在一线城市的布局。

开发商业地产的万科，近些年来规模增长迅速的重要原因之一是逆势而为。众房企为了城市中心的土地杀得头破血流之际，万达选择在郊区拿地。很多房企认为，只有一线城市或者1.5线城市的商业才更有发展机会时，万达布局的重点则是三四线城市。2014年，万达商业共新开23个购物中心，累计在71个城市拥有已开业的购物中心107个。万达内部一份2016年开业项目分布表显示，万达2016年重点布局的大多为三四线城市，不少城市都是首次进驻。

不久前在香港的业绩报告会上，万达商业执行总裁曲德君表示，万达在未来很长一段时间仍将保持较快增长率、不存在产能瓶颈的原因是，在中国还有超过100个城市可供选择。

21世纪经济报道记者获得的内部资料显示，万达进入的城市需满足较高的经济总量、人口等指标门槛，其中可以划分为一线、二线、三线、四线的城市共计216个。万达到目前只进入了110多个城市，还有超过100个城市可供选择性进入。未来经济发展、城镇化加速，还会有更多其他城市跻身符合万达标准的城市，进一步扩大潜在市场。

按照万达的测算，一线城市基本可以容纳的万达广场项目的数量为8-10个(例如上海截至目前已有6个项目)，二线为3-4个，三线为2-3个，四线为1个。因此，能容纳的理论项目总数约为359个。

在空间上，万达的布局显示了与“政策红利”的一致性。观察万达的投资版图会发现：它在二三线城市的进入选择上，与2010年《全国主体功能区规划》和2014年颁布的《国家新型城镇化规划》的重点发展城市相吻合。