恒大风向标：超百亿进京背后的“自住房”逻辑

无论是时机还是动机，恒大地产2013年北京拿地的举动，都暗含了北京力推自住房的意愿。

从沙河高教园地块到东坝地块，恒大目前在北京拿地金额已超过百亿。而沙河高教园项目以几乎不赚钱的姿态强势介入北京土地市场，被业内视为其向自住房政策示好的标志。

11月21日，恒大豪掷51亿拿下的北京朝阳东坝地块，需配建1.69万平米限价商品房，以及11.2万平米的自住型商品房，前者限价9900元/平方米，后者限价为2.2万元/平米。该地块是恒大地产进京以来第一次有“纯商品房”建筑部分，但面积仅7.9473万平米。此前，恒大拿下的两块地分别是限价商品房地块的朝阳区豆各庄地块，以及主要建公共租赁住房和园区安置房的昌平区沙河高教园二期地块，合计建筑面积超过100万平方米。

业内质疑恒大拿下上述项目几无利润可赚。对此，在今年的中期业绩会上，恒大地产总裁夏海钧称，通过限价房等保障房地块的获取，恒大既实现了进入北京，又保证了项目的销售，并不担心没有钱赚。这些项目中还会选中一部分的住宅进行绿色住宅的产业化建设。

夏海钧坦言，公司在前两年一、二线城市的消耗量比较大，急需补充一、二线城市的项目。未来一、二线城市和三线城市的布局将基本保持平衡。

可能令恒大也没有想到的是，北京接下来出台的“京七条”，使得恒大所拿地块成为北京土地市场的主流。中原地产市场研究部统计数据显示：今年在北京已经成交的住宅用地中，可建自住型商品住房面积已达到142万平方米，预计全年自住型住房地块总面积有望接近300万平米。

这种激进的自住房供地政策，使住宅类建筑面积占全北京经营性地块首次突破55%，供应的自住型面积已经有望接近或超过2万套，年内供应的商品住宅用地也有望突破10万套。

在新一届政府的房地产调控思路中，市场与保障的双轨制思路得到强化，增加中小套型自住房的供应也是大势所趋。对万科、保利、恒大这类全国性大型房企而言，进行自住房的开发将成为其生存之道。

“北京楼市后续的调控措施将逐渐转向：在高端市场由商品房主导，中端市场由自住型商品房主导，低端市场由保障房主导，改变之前的整体市场格局。如果供应量足够多，对市场的影响将非常大。”北京中原地产市场总监张大伟说。

不止是北京，紧随一线城市收紧调控之后，厦门、南昌、沈阳、杭州等多个二线城市均发布相对应的调控措施，均提及增加住房用地供应，特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，相比一线城市，二线城市的供地新政对于改善市场供求关系、满足自住需求，有更积极的意义，有利于遏制房价过快上涨。

根据住建部政策研究中心主任秦虹的研究，社会自住性需求多，与人口结构有关。“目前23-27岁的人口在总量里占据比较大的比例，这部分的人口总绝对数也比较高，他们的父母正是上个世纪60年代初出生高峰的那一代人。这几年正是人口年龄、婚房需求特别旺盛的时期。我们可能面临的是最后一个刚性需求比较强盛的时段，由于独生子女政策，后面很难出现25岁左右的年轻人占比如此之大的情况。”

张大伟认为，政府强力推行自住房政策，会挤压房企的利润空间，对房企的运作能力提出更高的要求。

接近恒大的人士称，对于刚刚进京的恒大来说，可能还不是追求利润率的时候。限价房项目有个最大的好处是销售不用担心，而豆各庄项目除了自住型商品房以外，还有约2500个车位、1.6万平方米的商业和3.8万平方米不限价的公寓可以出售，东坝地块也有纯商品房部分，综合下来应该还是有利润的。

11月25日，日本智库大和总研发表研究报告称，恒大地产正在迈向全年1000亿元销售目标。