香港经济：暴风雨前的宁静房价垂死挣扎

经济学人刊文指出，香港房地产业购买活动已经回到千禧年初的萧条水平，然而香港房价依然坚挺。不过该形势必然无法持续下去，房价早晚会随着销售的下滑而崩跌。

2008年底至2012年底这4年间，香港房价翻了逾一倍。当局已采取诸多旨在冷却房产市场的措施，包括2012年末和2013年初的上调印花税，及收紧按揭贷款/价值比率的限制。不过香港差饷物业估价署(RVD)的数据显示，今年9月香港房价较去年年底依然上涨7.8%。

房价垂死挣扎

香港房产市场并没有那么健康，土地注册处的数据显示，今年10月香港仅出售3426套住宅单元，同比降60.7%，环比降7.1%。截止10月的三个月内，所有种类建筑单元销售数量为2001年3月以来最低。过去20年来，香港房产销售活动下滑通常都只是暂时性的，但目前这轮跌势所持续的时间颇为罕见，且几乎没有短期内结束的迹象。

房价的坚挺部分反映了处于高水平的流动性，这与中国信贷快速增长和美国超宽松货币政策紧密相连。但鉴于需求正在下滑，流动性似乎也不再成为本土房价的主要推动力。

房主和开放商不买账

反而，近期房间坚挺趋势背后的关键因素在于房主和开放商不买账，他们不愿在如此疲软的市场中出售房屋，这也导致了近期新房供应相对紧张。类似的，卖方为了辨清市场方向，拒绝降价。价格坚挺的租赁市场发展也给予卖方支持。不过更为实质性的调整已开始给卖家施压。虽然今年9月，个人住房租金同比上涨5.6%，但较2月份同比增长14.2%这个数字相比，依然显示出明显放缓迹象。

开发商已经通过提供刺激，包括退回部分印花税来抵消政府政策的影响。但这可能导致高价房产和那些不计入房价指数房屋的整体交易价格显著下降，并吓坏潜在的买房者。而这出苦肉计也代价不菲。其他买家都尝试在按揭利率显著走高前购置房产。

升息成了房价暴跌的推手

长期来看，当前房价水平不太可能维持下去。我们预计，2015-16年，香港利率水平将随美国一起走高。更高的借贷成本将增加开发商清理库存的压力。紧缩的阴云可能在2015年前就会到来，因美国可能逐步缩减QE，这将推升市场利率，即使是在政策依然稳定的情况下。同样也很难判断业主们的信心能固守多久。而房价猛烈的跌势可能在2014年开始……

无论何时到来，房价的跌幅都可能是实质性的。尽管不太可能同1997年10月至2003年7月重挫66.2%相比，但一些种类的房产跌幅可能高达30-40%。香港当局或撤回近期施加的，旨在遏制房价的措施，但我们真的不相信，类似的举措能成功阻止房价下跌。

香港有能力安然度过危机

尽管房价大幅下跌将对经济产生负面影响，不过其给金融板块构成的风险并不如其他发达国家房价暴跌构成的风险那么大。香港目前的房贷/房屋价值比率在56%左右，属于相对较低水平，负资产(negativeequity)状况基本不存在。对经历过1997-2003年这般大风大浪的香港来说，处理房价下跌问题应该不难。

房价骤降给经济造成的最大影响很可能起源于由房价下跌导致的负面财富效应，以及伴随低迷房地产业的失业状况。如果本土需求的影响比我们预期强劲，那么香港政府的财政状况足以提供额外刺激。他们更可能通过补充收入，而非公共投资。

香港房地产业的问题将给许多个人构成经济困境，但市场对未来的波动性似乎已做好充分准备。乌云背后总会伴随一线希望：长远来看，房租水平的下降有助于提振城市投资。

来源：华尔街见闻