二套房7成首付再现叠加效应或直达2014

记者获得深圳人行最新信贷政策通知显示，自2013年11月6日起，二套住房信贷执行新政策。按照新政，只要在银行有贷款记录的，无论家庭手头上是否持有物业，再次买房，向商业银行申请个人住房抵押贷款，首付比例将由原来的60%上调至70%。

继今年4月北京二套首付下限提升至70%后，深圳在日前作出上述调整。以一套全款200万的住宅为例，提高到7成，意味着要多支付20万的房款，这对刚需人群来说，压力并不小。全国性二套房首付60%的政策出于2011年1月国务院常务会议。

美联物业研究总监徐枫分析，虽然该措施仅针对深圳市场，其他一线城市可能都将关注深圳楼市信贷政策的效果。

北京中原地产总监张大伟认为，二套房首付提高到7成，这一政策的影响主要在心理层面，更多是代表了释放继续调控的可能性，银行也有降低金融风险的考虑。

中短期效应可能叠加

一线城市加码调控可能对四季度市场走势有明显影响。美联物业认为提高首付至7成的效果将很快显现，深圳一、二手市场都会受影响，楼市交易量首先将会受到打击。

根据其预测，该措施短期内将严重影响深圳300万-500万元物业的成交，目前这部分成交占深圳住宅市场1/4至1/3左右的成交份额。接下来，一次性付款的比例在现有基础上将有所上升，将可能达到15%-20%。

事实上，深八条加上信贷紧缩已经对深圳楼市产生影响。深圳中原地产数据显示，10月中原（深圳）领先指数为389.8点，环比上涨1.30%，同比上涨了19.31%；全市七区188个样本楼盘成交均价为27495元/㎡，指数环比涨幅较上月相比大幅收窄，为今年以来最低值。

克而瑞报告指出，今年最后两个月，部分城市市场的上升局面有可能被打断。在北京和深圳出台地方新政之后，预计包括上海、广州在内的部分今年以来房价快速上涨的核心城市，政策面或多或少都会有所收紧，这将改变当地市场的整体氛围，从而促成成交量价增幅在年底有所收窄。

中期来看，进入2014年后，随着2012年下半年之后大量成交的土地集中进入项目开盘期，加上年初各地预售证审批有可能出现的阶段性放松，重点城市市场供应规模预计将明显上升，届时房价上涨的源动力将被真正削弱。

数据也似乎佐证这一点。万科三季报透露，其监测的14个重点城市三季度住宅成交面积同比下降5.7%，新房批准预售面积环比二季度增长5.6%；截至9月底，重点城市的库存去化周期，由6月底的10.4个月略微上升至11.4个月。除个别城市外，房价并不存在普遍性上涨的动力。

在世联地产董事长陈劲松看来，2014年将更是不轻松的一年。“今年房企新开工明显加大，意味着明后年供应量将上升，而流动性有收紧倾向，未来不能盲目乐观，”他对记者说。

一线城市政策加码预期升温

深圳此次的新政，在20多天前就已埋下伏笔。10月11日，深圳出台的“深八条”中提到，要“抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率等措施调控房价”。不到一个月内，商业银行即将此项措施落实，令市场倍感突然。

深圳业内分析人士认为，此次新政的出台，缘于包括深圳在内的一线城市年内房价涨幅屡创新高，使地方政府面临极大调控压力。

根据国家统计局数据，北上广深一线城市新房均价远远超过年初制定的房价调控目标。涨幅超过10%的城市则达到了15个：北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、沈阳、郑州、福州等。

紧跟深八条，北京也已推出京七条稳房价。克而瑞研究中心分析师杨晨青认为，深八条、京七条透露出的信息，反映出房地产调控的主要发力点正在从中央下移到地方的趋势性变化。

“以往的房地产调控，总是从中央层面对所有城市制定统一的标准，比如国八条等，造成各个城市之间冷热不均，而目前这种中央制定一个笼统的目标（例如房价控制目标），各个地方政府根据自身情况因地制宜地制定地方性政策，成为了楼市调控的新特点。”杨晨青说，深八条、京七条，都是对这种框架的一种回应。在此前，温州等城市根据当地市场表现适度放松了限购。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，不同城市市场之间出现“分化”，是导致不同城市的调控政策“分化”的原因。

同策咨询的研究显示，目前一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险。而三四线城市由于房源供应充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不足，尤其是芜湖、舟山、温州等城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。

“房地产市场出现一种趋势性的分化，过去房地产市场是一二线城市带领三四线城市同方向发展，现在一二线城市和三四线城市是反方向变化”，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌在近期一次会议上提到，三四线城市呈现“双松”状况，就业吸纳能力不足，刚性需求有限；过去房子盖了很多，供大于求；另一方面，地方政府财力下降以后，还需要卖更多土地获得土地财政收入，所以土地供给也是宽松，导致过度炒作的三四线城市房价已经开始下降。

中央层面着力长效机制

中央高层对房地产调控的思路，亦可从新近的动态中可窥一端倪。10月29日，中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，中共中央总书记习近平强调，“要千方百计增加住房供应”，但未提及“调控”。

这一度被市场解读为对房地产宽松的利好消息，10月30日地产板块大涨，高周转、主攻普通住房的地产股如万科、保利等涨幅明显，阳光城更报收涨停。

张宏伟认为，从政策信号来看，未来是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，没有强调限购等行政化手段和措施，楼市长效调控机制或许借机逐步推出形成。

所谓长效机制，首先是要增加供给。世联地产研究总监吴志辉认为，“京七条”通过增加“自住型商品房”供应来保持北京房地产市场的平稳健康发展，甚至鼓励社会资源纳入供应体系，是地方调控思路向中央靠近的一种模式。

“其他地方政府根据当地情况因地制宜，推出各版本的增加供应政策的概率增加。”杨晨青指出，其余增加供应的方式包括加快推地以及房产税的出台。

杨晨青认为，除了加快农村集体用地流转以外，通过房产税逼出闲置空房进入市场或许也是未来可能实施的路径之一；还有将完善财政政策，增加对保障房的投入力度；金融政策也有望扶持企业进入保障房领域，房地产融资渠道或将进一步打开。