李嘉诚东退西进解密：或预见中国地产泡沫破裂风险（2）

利润下降

李嘉诚“东退西进”的背后，是其在中国内地和香港盈利能力的下降。

和记黄埔财报显示，2010年其实现3259亿港元营业收入，税前利润392亿港元，其中中国内地业务所贡献的营业额占比12%，贡献的税前利润高达28%，两年后的2012年，中国内地业务所贡献的营业额为11%，而税前利润猛降到19%，下降幅度达9%。

在李嘉诚的大本营香港，其盈利能力也出现滑坡，2012年香港业务所贡献的营业额占比由2010年的18%回落到16%，但是所贡献的税前利润却由30%猛降到16%，下降幅度高达14%。

在利润下滑之际，精明的李嘉诚开始抛售其香港和内地资产。今年2月，长江实业拆售其在香港的四大住宅式酒店之一——雍澄轩酒店，凭借酒店为商业地产无须交纳买家印花税和额外印花税为卖点，短短两天360套房售罄，套现约14亿港元。

今年3月，香港码头工人针对李嘉诚发起了长达一个月的罢工潮，后来以给工人增加23%的薪酬解决。“但香港这种贫富差距加大导致的社会不满情绪加剧，使得香港政治化趋势越来越强，也促使李嘉诚将香港资产出售。”安邦咨询高级研究员贺军向经济观察报表示。

7月底，李嘉诚旗下的长江实业便以58.5亿港元的价格，向置富产业整体出售旗下的天水围发展有限公司，而该公司拥有整座嘉湖银座商场和嘉湖山庄。

目前收购已经完成，置富产业拥有嘉湖银座商场，但不包括约58幢住宅大楼和嘉湖海逸酒店、报案中心等，收购的出租总面积（不包括车位及附属空间）约7万多平方米，另加车位622个，今年上半年实现物业净收入1.1亿港元。

与此同时，李嘉诚也接连抛售其在中国内地的自持物业。8月24日，长江实业计划将其在上海开发的首个写字楼项目东方汇经中心出售的消息见诸报端，售价高达60亿元人民币。

该项目位于上海陆家嘴黄金地段，毗邻环球金融中心、金茂大厦，2006年长江实业与和记黄埔以8.3亿元人民币的价格将该项目收入囊中。去年9月开始招租，长江实业执行董事赵国雄在与第一太平戴维斯及仲量联行的签约仪式上介绍，租金大约在15-20元人民币/天/平方米，按照总建筑面积11万平方米的总体量粗略计算，每年可为李嘉诚带来6亿-8亿元的租金收入。

与此同时，位于广州地铁一号线、六号线交汇站黄沙地铁上盖购物中心西城都荟广场，也被以30亿港元的价格出售，折合人民币不到24亿元，而延迟6年开业的西城都荟总建筑面积8.8万平方米，折合售价仅为2.7万元/平方米。

“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”万科董事会主席王石在微博如此评论北京诞生的7.3万元/平方米的全国单价地王。

“目前中国内地和香港的房地产价格已经很高，未来的增值空间在缩小，获利前景不大。”贺军称，“而中国经济转型所面临的各种风险和不稳定因素却在增加，李嘉诚提前撤出也是为了规避风险。”