楼市处泡沫时代转角 专家称调控不应“空调”

日前，美国著名投资人大卫·林恩在杭州举办的《华尔街传奇》国际高端系列论坛放言，称要来中国投资房地产，并会选择一线城市以及二线活跃城市的刚性需求住房和中档住房。

他承认，目前中国部分城市存在房产泡沫，特别是短期一些二线城市住宅存在供应过量的问题，泡沫化严重，“但是长远来看中国房产前景非常好，我很乐观。”

近日，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠发表研究报告，称世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重。他预计，中国的房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年。

今年4月，做空大师查诺斯也曾表示中国的房地产泡沫超过迪拜1000倍，甚至更严重，他认为中国正处在“泡沫时代”。

“泡沫时代”是否真的来临？尽管有不少市民认为查诺斯纯属为获利而“散布谣言”，但也不得不承认他的话值得反省和警惕。

有专家则指出，中国政府应使用经济手段对楼市进行干预，减少甚至取消行政干预。“通过征收房产税的方式来调控，同时在保证公平公正的前提下，更好更快地建设面对低收入人群的住房保障体系。”

中国人买房需用40年

浙江大学经济学院副院长、博士生导师金祥荣教授在接受记者采访时说，由于中国房地产市场开放时间较晚，从而导致其爆发性增长，在此过程中出现了投机过度，从而产生了泡沫；同时房产市场自身调节手段失灵时，政府又未及时加以调节。

全国房地产商会理事、知名房产评论人李骁也认为，购房动机恰是衡量房地产泡沫的一个重要标准。“从十余年前中国房地产市场开放后开始，国人对买房投资能获利逐渐达成共识，这使得房子的投资属性被不断放大。即便是刚需购房，保值也成为了其中重要的一项目的。”

对于大部分国人来说，购房压力显然是沉重的。

日前知名房地产大亨任志强“如果按平方米算的话，房价甚至还没有胸罩贵”的言论遭到了大部分民众的一致驳斥。

此前一家俄罗斯国际地产咨询公司报告称，全球36个城市工薪阶层以用工资购买一套70平米的公寓为标准，柏林人付清全部房款的时间最短，平均只有3年，大部分欧洲大城市的需10到14年。中国香港和韩国首尔则需要约20年。

“中国境内的话，按照一线城市(北京、上海、广州)的标准测算，平均需要40年。”李骁分析称，无论从房价收入比，还是从住房租售比、房地产投资比重及住房空置率等不同的指标来看，房地产存在很大泡沫。

泡沫仍在扩大

房地产泡沫在经济学家向松祚看来是中国贫富分化最主要的原因。

房地产行业的暴利和投机行为造就了“有钱的人更有钱，没钱的人更穷”的局面。

国家统计局公布的基尼系数显示，2012年基尼系数为0.474，远远超过0.4的国际警戒线。有调查显示，中国收入最高的20%的人控制着68.4%的收入，收入最低的20%的人仅控制着0.5%的收入。

另一组数据也清晰地显示了房价的上涨趋势。5月2日，中国指数研究院发布4月份房地产市场“百城价格指数”。100个城市住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨。

李先生是一家大型保险公司的业务主管，多年来他为个人和家族进行投资。他告诉记者，在国家严厉的宏观调控下，房地产行业的繁荣已远不如五年前，楼市收益的不稳定性让他感受到“房地产泡沫”、“楼市危机”的气氛。

从去年下半年开始，他已逐渐减少持有对房地产行业的相关投资至50%。“但考虑到国家整体发展，和国人对购房的消费习惯，房地产行业有强劲的刚需，我对楼市发展仍抱有乐观的看法。”

泡沫临界点

作为银行的黑卡用户，上海圣鲸新能源工程有限公司浙江片区总经理陈科敏认为，目前温州房产市场仍属于投机运作，“但未来房地产泡沫现象应会有所好转。”

他预计，未来房地产行业会向两极发展。一极为市场化完全依靠市场竞争，另一极是保障体系。“由于房地产有基本的刚性需求，可利用经济适用房来满足一些中低层的需求。”

中国房地产市场存在泡沫已成为不争的事实，但泡沫何时破灭仍需要时间的检验。专家指出，政府的干预不可缺位，且应注重方式方法。

“按照一般经济规律，是泡沫总会破裂。重要的是在破裂前能够消化。”李骁如是说。

“政府应使用经济手段进行干预，减少甚至取消行政手段。”金祥荣则建议，应取消限购政策，通过征收房产税的方式来调控，同时在保证公平公正的前提下，更好更快地建设面对低收入人群的住房保障体系。

这无疑与李骁的意见不谋而合。李骁认为，由于中国房地产的先天缺陷，政府调控不可避免，但必须注意方式方法。在实施房产税后，政府能够取消行政手段，降低对土地财政的依赖。

但调控也并非能一蹴而就。“在房产税尚未施行前，我赞成对低价的商品房进行长期的限购和限价。”李骁建议逐步建立双轨制，在建设保障房解决低收入人群的住房问题的基础上，开放高端市场，允许有能力购房的人自行购买，由市场自主调节。

“现在还是需要调控常态化，抑制房价的过快增长。”李骁说。