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20%个税被指劫贫济富:买房人越没钱交的税越多

随着“国五条”细则的执行,北京二手房市场进入观望阶段,在价格并没有明显变化的情况下,成交量大幅度萎缩。4月,网签成交套数5212套,明显低于今年1、2、3月的19561套、10123套、43780套。5月份,成交量萎缩变得更为严重,前12天,共网签1556套,连续12天低于300套/天,创2009年全面网签以来的最低纪录。

20%个税被指劫贫济富
20%个税被指劫贫济富

20%个税在二手房交易中依然延续了以往5.5%营业税转嫁给买房者的这条“劫贫济富”的老路。买房人越是资金充裕的“富人”,需要缴纳的税越少;越是资金不充裕的“穷人”,需要缴纳的税越多。

原因在于,北京二手房各项税费的缴纳,以住建委网签备案的价格为准。而目前北京网签的最低指导价,往往大幅低于市场价。例如一套房屋实际成交价400万元,依据政府指导价网签价格最低只有200万元,如果买房人全款买房,则网签价格可以是最低指导价200万,各项税费按200万元的房价缴纳;而买房人如支付能力有限需要贷款200万元,可以贷7成,那么网签价格就要达到285万元才能满足贷款需求,这样买房者就需要按285万元纳税,而非200万元。这就意味着,同一套房屋,全款的买家,网签价格可以是指导价的最低值,从而各项税费也能按最低值缴纳;而贷款买家,网签值提高,缴纳的各项税费也相应水涨船高。

20%的算法

由于新政要求,个人转让住房,转让房屋价格减去原值和合理费用后的余额,按照20%税率征收个人所得税。这一规则,使得此类房屋成交量骤减,链家地产市场部分析师张旭表示,新政后,需要缴纳20%个税的房屋成交的例子很少,难以统计到其所占比例,绝大部分的成交都是集中在“满五年唯一”的免个税商品房以及无法核实原值按1%征收个税的已购公房上。

北京北五环外西三旗区域,一套七八十平方米的两居室,房价3万元左右/平方米,总价普遍在200万出头,尚属于刚需能够承受的范围,该区域在“国五条”后很快就活跃起来。

该区域链家地产的一个门店内成交了一套需要缴纳20%个税的房屋。

这套房屋面积50平方米,房主是约3年前从开发商手中买的新房,因此房屋原值按当时的新房价格计算,约115万元。最近卖出,网签价格是142万元,与原价差额27万元。

北京市执行细则中,这个差额还可以减去房屋装修费用、贷款利息、相关税费等,再按20%征税。这套房屋的装修费用发票金额约5万元,支付银行贷款利息约5万元,购新房时支付契税1.15万元,此次交易需缴纳营业税7.81万元,共计18.96万元。

用27万元差额,减去相关税费18.96万元,还剩8.04万元,需要缴纳的个人所得税为1.608万元,该费用转嫁给买家支付。如果是按新政之前1%计个人所得税,金额应该是1.42万元。买家成本增加约2000元。

“因为这套房屋是最近几年购买的商品房,所以原始成交价格相对较高,与现在成交价的差额较小,即使税金增加,买家尚能接受。”该店王经理说,五环内,房屋单价高、总价高,受到20%个税的影响也更大。

谁在承担成本

在北京,二手房交易的网签价格是纳税以及申请住房按揭贷款的依据,以政府的区域最低指导价为依据,一般不低于指导价即可,该价格往往比实际成交价格低。做低网签价格,主要可以帮助购房者达到避税的目的。

但2011年11月,北京大幅度上调了二手房最低计税指导价,在此之前,沿用的是2006年颁布的指导价。以海淀区学清路区域为例,2006年的指导价是6057元/平方米,2011年调整后的价格接近2万元/平方米。根据指导价,一套80平方米的房屋,以前网签价格最低约48万元,现在最低约160万元。这意味着,即使该房屋在现在的交易中以最低指导价网签备案,依然存在110万元的差额要征税。

如果现在成交的一套二手房,卖家当时获得这套房屋时也是通过购买二手房获得且交易是在2011年11月之前达成,又不满足如“满五年唯一住房”的条件,那么就天然产生了因为政府大幅上调指导价而存在的巨大差额。

周小姐是朝阳区国美第一城的一名业主,她告诉本报最近国美第一城一个需要缴纳20%个税的成交案例。

该房屋面积145平方米,是房主2009年买的二手房,今年4月开始挂牌出售。由于该房屋不满五年、也非唯一住房,需要征收20%个人所得税。即便如此,在挂牌1个月后,该房屋就以445万成交了。“税全部由买房人承担。”周小姐告诉本报。即使是这种税费较重的房源,依然难逃税费转嫁给买家的套路。

假设房屋原价、现在成交的网签价格,全部以该区域的最低指导价来计算,那么2009年该区域最低指导价约6000元/平方米,该套房屋原值就是87万元;目前指导价1.65-1.75万元/平方米,现在成交价就是239万,与原值相差152万,再减去装修成本、贷款利息、相关税费估算52万元,还剩100万元,20%的个税则是20万元。这是最保守的估计。

该房屋实际成交价格445万,个税一项转嫁给买方者的额外成本20万,使得该房屋在实际成交价的基础上涨价4.5%。

不过,中原地产市场总监张大伟认为,鉴别税费是谁承担的最基本要素,是看成交价格和市场价格的对比,如果成交价格比市场价格低的话,就是买卖双方同时承担了税费

据本报了解,国美第一城的一套同户型、无个税房源,近日成交价是455万元,比该房屋成交价高10万元,算房主让利10万元,该房屋的买房者依然支付了至少20万元的个税,抵消房主让利10万元,买房成本依然增加了至少10万元。

这还不考虑“满五年且唯一”的免税房源所采取的提价行为。周小姐表示,她从春节前就开始看房,国美第一城项目涨价的轨迹非常明显,春节前,上述同类型房源的报价约为390万元,春节后到了400万—410万元。3月份,她再看房时,一套无个税房源的报价是440万,近期这套无个税房源成交价竟然达到455万元。