国务院定调四季度楼市股市 经济筑底成共识（2）

易居根据国家统计局数据测算得出，9月70个大中城市新建商品住宅价格环比平均上涨0.02%，涨幅较8月收窄。

进入9月以来，各地楼市调控政策小幅收紧的趋势仍在持续：上海开展限购政策执行情况专项检查，北京规定北京户籍居民购房须持第二代身份证，广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施等等。

“限购限贷也许会以更合理形式存在”

限购、限贷短期内似乎仍难退出。

此前的7月31日，中共中央政治局召开会议。彼时，会议要求，下半年，“坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。”

顾云昌认为，从短期来看，现有的调控政策很难替代，原因是体制改革没跟上。“现在房价是控制住了，但是不是也影响了行业的发展和增长？是不是对整个经济产生不利影响了？”顾云昌说，真实的需求，如刚需、改善型需求是很旺盛的，甚至投资性需求也是应该被允许的，真正应该限制的是投机性需求。

在他看来，有些地方房价过快上涨，那都是供求关系失衡所致。目前是通过限购的办法来解决的，但房地产市场的问题其实是体制的问题，“像土地、税收方面的改革这两年没什么推进，金融方面的改革一会儿冷一会儿热，影响房地产市场预期。要想长远解决房地产市场的问题，是要找出治本的办法来。”

即便是限购、限贷，某上市房企营销负责人也认为“有改进空间”。

据该营销负责人称，类似限购、限贷等行政手段干预市场的情况，在西方发达国家也在一定程度上存在，但它们制定的政策更合理和科学。

他猜测，将来限购、限贷政策也许会以更合理的形式存在，在细则上可能会更合理，“像单身人士、户籍方面的限制可能会放松或规定得更合理些，再比如非户籍常住人口也能享受保障房等。”

开发商“适应性”增强

限购两年来，开发商对于调控的“适应度”明显增强。

沪上某开发商直言，“对于企业来说，只能适应形势，适应政策，适应市场，不适应就要被淘汰。”

前述上市房企营销负责人也说，调控两年多来，目前他们基本能适应了，刚需项目也好，中高端项目也好，目前都能卖得动。房企已学会在政策限制下做市场，尽可能挖掘。

某上市房企副总裁介绍，刚开始调控时，大家手足无措，降价、高息融资，拼命存活下来。经过这一轮调控后，对中小企业而言，基本是“守住”，不拿地，少开工，等等再说，再不行就退出，“通过这轮调控，我们看到，行业的集中度大大提高，一些央企渐渐跻身行业前列。”

分区域看，上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为，一二线城市应该说基本已适应了调控，“一二线城市的好处是，有一个需求的池子，这个池子会随着城市化发展而不断扩充。”

他认为，对刚需项目开发商来说，在一二线城市发展目前问题不大。房企在当下拿地时，也会根据调控和市场经验，设计中小户型。但对于较为偏远的三四城市，开发商还处在适应的过程中，“这些城市的开发商面临的困难较大，市场需求如何扩展？如何可持续？它们的市场情况还没有稳定下来，还没达到像一二线城市那样稳定的平衡点。”

放眼长远，宋海认为，最终还是应回到“市场决定市场”上来。除了房产税、保障房，目前还看不到太多有效办法，“保障房由于过去欠账太多，集中在这几年建设，压力自然会比较大。但如果形成长久机制，会对未来的市场良性发展，对供求关系的平衡有好处。”

某上市房企营销总监则提到，税收政策方面还有提高空间，如增加交易、持有环节的税费，“房产税可能会在更多省市推广，并推进到保有环节，交易环节的税费也可能会被提高。”