豪宅市场热销现疯抢 这是楼市回暖房价上涨的预兆吗？

4月上海楼市的亮点是豪宅，其中最吸引眼球的是中粮前滩海景壹号，均价8.5万元/平方米，8倍认筹，参与金额逾88亿元人民币。坊间盛传楼市回暖，曾经在楼市投资中收获良多的人们又在蠢蠢欲动。

豪宅是一个独立的市场，和一般商品房市场不同，豪宅首先是为了“住”而不是“炒”。首先，豪宅之所以价高人“豪”，并不在于房产而在于“房以人贵”，购房者或许看中的是豪宅圈儿内的人脉资源和商业机会。其次，豪宅定价包含着奢侈品定价，不仅在于房子本身的建材及装修，而且在于未来的物业管理和配套服务水平。

第三，豪宅价格还包含着一个金融资产属性——信用资产，即开发商的广告语：“彰显尊荣，华贵品质。”每一个城市都会有某些地点被承认为“富人区”，也就吸引了不少“假富人”选择以富为邻，提升家庭的信用。

基于上述3点，豪宅市场的热销通常不会传导到一般商品房市场，而一般商品房市场的价格暴涨却一定会推高豪宅价格。由于豪宅市场“领涨抗跌”，房产投资也派生出一种偏好，每一轮楼市周期的上涨起点通常也都是豪宅价格的率先上涨。如中国香港楼市1997年至2002年的大跌后，新一轮上涨就是由豪宅市场率先启动的。日本楼市在上世纪80年代末暴跌后，房价企稳反弹也是从东京豪宅开始的。

豪宅市场与一般商品房市场的涨跌并没有线性关联，所以豪宅热未必是楼市整体上扬的前奏。如果豪宅疯抢驱动价格叠加上涨，楼市整体成交放量，即所谓“量价齐升”，豪宅疯抢就是新一轮楼市泡沫升腾的起点。但若不是“量价齐升”而是“量减价跌”，豪宅疯抢的现象通常意味着一般商品房市场或将发生新一轮价格下跌，而非价格上涨。

因为认购豪宅的人一旦被通知交付，其中一部分人将选择抛售一般商品房。这些“有身份”的人当初购买一般商品房的初衷往往就是投资，本来就没打算自住。如今有了心仪的豪宅为第一居所，降价甩卖一般商品房就成为合理决策。

上海楼市的豪宅热恰恰验证了第二种情况。首先，豪宅热始于政策性限价，如前滩海景壹号8.5万元/平方米的价格远低于市场预期的10万元/平方米，约等于2015年的价格；其次，上海楼市4月的总成交面积仅46.3万平方米，比去年同期下降了逾30%，包括二手房市场和一般商品房市场的新盘在内，楼市整体是“量减价跌”；第三，豪宅市场的政策性限价上市，传染到一般商品房市场的结果是“不限也降”。特别是上海远郊的“刚需房”，放量热销的楼盘如碧桂园与泰禾大城小院，均价仅2万元/平方米，比周边可比的住宅房价下降了10%左右。

住宅“住而不炒”，这不仅是当前的政策取向，也是城市化和人口趋势的必然结果。发展中国家和发达国家的主要差别之一是城市化率，城市化率在20%到75%区间是“发展中”，达到75%以上就属于“发达”。然而多数人不知道，“发展中”和“发达”的英语是同一个词，差别仅在于后缀不同，即“Developing”和“Developed”，衡量标准是城市人口的数量及其占比。

中国目前实际进入城市生活圈的人口总数已逾9亿人，总人口的增长已接近由递增转为递减的拐点。据联合国2017年修订的《世界人口展望》，全球人口至2030年将从目前的76亿增长至86亿，再至2050年可望达到98亿，2100年达到112亿。中国目前以14亿人口排名世界第一，但在7年后即2024年，印度人口将超过中国，而中国人口将进入递减阶段，至2100年或将下降到10亿人口之下！