丰台海上海花园小区停车费随意涨 业主维权受阻

如果你每天离家后担心回来找不到车位，是不是活得很揪心？丰台区海上海花园小区的部分业主近来就是如此。

本报8月曾报道，海上海花园小区因开发商上调停车费，引发业主反对，后镇政府介入协商。三个月过去，协商仍未取得一致，开发商却一纸通知，自12月起执行新价格，否则不允许入库停车。

每天绕着小区外找车位

周一傍晚，王小华开车回到海上海花园小区门口，放下家人，就开始绕着小区寻找停车的地儿。紧挨着小区北门的小路，他是不敢停的，因为曾经莫名其妙地发生过轮胎被扎破的情况。还好，向西绕了半圈，他在马家堡东路上找到一个空位。“今天算运气好，有时候得一直向北开到大红门西路上。”

海上海花园并不是一个老旧小区，小区地下二层有着充足的停车位。王小华每天绕着小区找车位，是从12月开始的。“因为我不同意按照700元/月的标准交纳停车租赁费，物业公司便不再让我把车停入地下车库。”

在海上海花园小区，像王小华这样12月便没有了车位的业主不在少数。他们中，有的人选择把车停到单位，20天没有开回家；有的人把车搁在地下车库不敢开出去；还有的人甚至买了一辆折叠电动车放在后备箱，每天将车停到路边后，再骑着电动车回到小区。“因为我们不愿意在逼迫下就范，不同意开发商坐地涨价。”业主薛先生告诉记者。

开发商强硬执行上调新价

8月份，本报曾经独家报道海上海花园小区物业公司在上一年交纳的停车租赁费到期的日子，单方面突然提出要上调租金价格，从500元/月调整到700元/月。可在商品房购房合同中，最初约定的停车租赁费是300元/月。因为不满于物业公司未经协商单方面涨价，小区绝大多数业主提出异议，后经大红门镇政府介入，提出由开发商和业主协商，在未达成协议前业主们可免交停车费。

“可是，开发商并不愿意和我们协商。”负责与开发商协商的代表小组的代表王先生说道。这个代表小组，也同时在牵头小区业主大会和业委会的筹备工作。随后，小区业主们向丰台区发改委进行了反映和举报。在王先生出示的一份丰台区发改委于9月1日下发给开发商北京匠心置业有限公司的提醒告诫通知中，区发改委明确表态，停车人与停车管理企业协商达成一致前，保持收费水平稳定，企业不得擅自提高收费标准。

然而，这份提醒告诫通知并没有阻止开发商单方面调价的步伐和决心。11月27日，物业公司在小区贴出一则以开发商名义下发的通知，要求租赁地下车位的业主，在3日内签订新的租赁协议并交纳费用，否则自12月1日起，车辆将无法进入地下车库。12月5日后，未按新标准交纳停车费的业主不再被允许进入车库，双方矛盾进一步激化。

筹备业主大会维权也受阻

“对于开发商的单方面涨价，我们先后向区发改委、街道办、住建委等都反映了，各部门都说不在其执法范围内。这事究竟谁来管？”困惑之余，小区业主也自发组成了筹备小组，经过5%以上业主联名签名，向大红门街道办提出申请成立业主大会，用自治组织治理小区。

然而，筹备业主大会一事依然诸多波折。10月22日，大红门街道办回复，由于小区物业管理区域内已交付业主的专有部分面积未达到建筑物总面积的50%以上，不具备成立业主大会的基本条件。街道办判定的依据是，开发商提供的物业管理区域说明中，海上海花园物管区域内总建筑面积为51.4万平方米，已交付业主专有面积仅为22万平方米。业主们对此并不认可。理由是，开发商所给出的物业管理区域四至和业主通过信息公开获得的四至信息并不完全一致，前者的四至范围比后者要大。

“筹备业主大会和业委会的条件太苛刻了。”采访中，多位业主提出，如果此路走不通，他们只能选择集体诉讼，只是这期间停车位的问题依然无法解决。

释疑：市场定价绝不是单方涨价

针对提价之争，记者联系到海上海花园小区的物业公司，王经理表示涨价是由开发商要求，物业公司是代收方，开发商向物业公司提供了价格核准文件。

记者也就争议咨询了中物联盟物业服务评估监理有限公司总经理黄传炜。他介绍，依据《物权法》，小区内关乎全体业主的停车费，属于由业主享有共同管权的重大事项。业主和开发商之间关于规划车位的租赁费价格，应基于合同约定，若开发商擅自提高车位租赁费，属于违约行为。“停车费市场调价，意思是由市场供需双方协商解决价格基数，而不是物业方想涨价就涨价。”

对于业主提出的“无人监管”，黄传炜解释，行业主管部门并不存在“不作为”。他说，市场价格放开后，政府行业主管部门依据“法无授权不可为”的行政规定，没有行政执法权和仲裁权，只有协调义务。所以，业主就必须筹备成立物权所有人组织“业主大会及业主委员会”，就本小区物业费、停车位租金和管理费、供冷供暖收费等价格、物业管理方式、物业服务标准、物业管理事项等作出明确规定，依法依规实施物业管理。

难点：“双过半”提高自治门槛

“但是，在实践中，业主大会成立难，往往就卡在了‘双过半’的规定上。”一位不愿意具名的业内人士告诉记者，按照规定，首次业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。当业主因为矛盾而想通过成立业主大会维护权益时，常常就会出现开发商拖延提交材料，而无法核定“双过半”。

“业主委员会选举门槛的提高，使小区业委会选举难、换届难。”这位人士进一步说，高门槛常常把小区业委会变成了“革命委员会”，当物业服务质量过低时，业主为炒掉物业公司而组织成立业委会，维权发起者也容易获得投票。可当物业公司更换完毕，轮到业委会换届时，又常出现因为达不到“双过半”而“休克”。