青岛楼市库存量高达18万 开发商无力筹资兴建

在诸多二线城市中，青岛楼市的库存量之大令人感到有些“意外”。最新数据显示，截至今年11月13日，青岛市共有可售住宅(含保障房)18.6万套，同比上升18.5%。

“单一城市18万套的库存可以算是天量了，就青岛近两年的库存情况来说，目前可售住宅的套数也达到了历史高峰。”青岛一家房地产咨询机构负责人沈忠对记者表示。超过18万套库存压顶，青岛的开发商们为了快速去化都绞尽脑汁。

18万天量库存压顶

就在11月初青岛举办的市北秋季房展推介会上，30多家房企携旗下50余个优质楼盘一齐推出购房“限时优惠”，优惠力度空前。其中，位于市北区的中联自由港湾项目更是推出了“3万抵10万，成交现金补贴2万元”的大幅优惠，相当于购房最低可优惠9万元。

公开资料显示，中联自由港湾为精装公寓项目，主推户型面积在45-90平米，均价为13500元/平米。如果按照最小45平米的户型、单价为均价来计算，每套公寓总价为60万元，优惠9万元后相当于总价打了8.5折。

“对于小户型房源来说，本身总价就低，如果再大打折扣，这就表示这一项目去化相对困难。”沈忠对记者表示，由于青岛市今年以来库存量一直处于高位，因此不少房企都准备在四季度促销跑量。

根据国信证券发布的最新数据显示，截至今年11月13日，青岛市共有可售期房(含保障房)18.6万套，同比上升18.5%，环比上升0.1%，按照11月7日-13日当地一周销售2740套来计算，去化周期为66周，约合14个月。

“在去年年底时，青岛的可售住宅供应量就曾经达到18万套的水平，而去年及今年房企的销售业绩也并不理想，今年又增加大量供应，因此开发商不得不采用促销跑量的手段。”青岛当地一开发商对记者表示。

“实际上，青岛的库存、空置率一直都很高，销售周期也普遍较长，拿青西新区的部分项目来说，外地客群占到6成以上，冬天入住率估计不到5成。”熟悉当地项目的一位业内人士表示，这与青岛这两年大力发展旅游地产有直接关系。

开发商力不从心

供需结构的失衡让青岛开发商在销售上显得力不从心。

“此前，青岛市政府部门对于楼市去库存已经出台了相应的政策，但目前看来效果有限。”上述青岛当地开发商表示。

今年8月份，青岛市与房地产市场相关的8个部门出台了有关“优化市场环境、促进房地产市场平稳发展”的5个方面16条规定。“这次政策的出台，主要针对的就是青岛市的库存问题，其中的解决办法包括全面放开商品住房套型建筑面积比例限制等大尺度政策，当时，全市商品住宅存量超过17万套。”沈忠告诉记者，但从之后的市场成交情况来看，政策实施的效果并不理想。

“目前中央再次提出了去库存的任务，因此政府部门在政策方面仍然有调整空间，一方面今年会控制土地的供应量，另一方面，对首套房的信贷、补贴政策也会有相应的调整。”一位接近青岛市住建委的官员如是说。

不过，过大的库存量及难见起色的成交量令不少开发商们望而生畏。

“对于一个新的区域，我们判断是否拿地布局的标准主要是看目前库存的去化周期，一般一个区域的去化周期超过12个月，我们在选择布局与否时就会十分慎重，如果没有特别好的资源，这样的城市我们是不会进的。”一家全国性中型房企的运营总监对记者表示。

“现在青岛市场上的开发商很难赚到钱，由于供应量饱和，很多中小企业已经把价格压得相对较低，大房企也以快速跑量为主，都把利润控制在及格线上。”另一全国大型房企副总对记者表示。

由于资金链承受重压，当地部分中小房企已经面临着生死考验。“由于银行贷款审批严格，中小开发商在银行申请不到贷款，导致他们转向民间借贷，据我们了解，80%以上的青岛开发商都在向民间借贷机构借钱。”上述青岛当地开发商告诉记者，一旦销售遇阻，这些中小开发商恐将陷入资金链断裂的困境。