理财问答正文

买二手房如何避免交易风险?

最佳答案

1、是否具备交易的条件。二手房要具有不动产证,才可以上市交易。买房时,要看看相关的证件是否齐全。买方还要看自己是否具备购买资格,有无被限购或者限贷。

2、定金的支付。我们知道,定金是不退的。比如买房人向卖房人支付了20万定金,如果买房人反悔不想买房了,则20万定金不退还;如果卖房人反悔不卖房了,则要赔偿买房人40万(含20万定金)。买房时,在支付定金的时候,要仔细考虑清楚,因为如果付了定金又不想买,定金是不退还的。另外,定金的金额,按照法律规定,是不得超过合同所标额的20%,也就是说如果合同的成交价是100万,所支付的定金金额不能超过20万。

3、查档和赎楼。正常查档情况下,买卖双方和中介都应该在场。如果卖方没有时间,买方可以和中介一起去查档,查档主要是看房屋有无抵押、查封、诉讼。二手房如果有贷款,需要贷款结清了才可以上市交易。还清银行贷款,解除抵押的过程,俗称"赎楼"。对于有贷款的二手房,很多卖房人会将买房人的首付拿去结清剩余的贷款,或者通过自有资金、找担保公司融资的方式来结清剩余的房贷。建议买房人不要拿自己的首付去帮卖房人结清贷款,用买房人的首付款赎楼具有很大的风险。

4、办理贷款的约定。在签约的时候,买房人要特别确认是否具备贷款的能力和资质,比如有无不良信用记录、还款能力是否足够、有无被限贷等。另外,在贷款时应给自己预留充足的时间,避免贷款延期发放造成违约。

5、二手房处于租赁期。在买二手房的时候,还要注意该二手房是否处于租赁期。因为在同等条件下,承租人具有优先购买权;同时,买卖不破租赁,如果租期未满,租客有权利继续居住,即使买房人买下了这个房子,也无权要求租客搬出去。因此,遇到这样的情况,买房人一定要卖房人出具承租人放弃优先购买权的书面文件。同时,注意看租约什么时候到期;如果租期比较长,就需要卖房人去和租客协商,是否提前退租等。

6、违约责任的约定。在进行交易的时候,有很多的不确定因素,比如,卖房人觉得自己的售价比较低,不想卖了;或者买房人发现了更好的房子,不想买了。只要有一方违约,交易就无法继续。因此,要约定好各种违约的情况,以及双方的违约责任。

7、房产过户。很多人买房是为了迁入户口,而如果原房主不愿意迁出户口,则新业主无法迁入。因此,就要将相关的约定,写入购房合同中,以得到法律的保障。

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其它答案

1、核查卖家相关信息。在看中一套房子之后,你需要做的,首先是核查以下业主的信息以及房产信息。让卖方提供产权证原件以及身份证原件,核实出卖人与产权人是否一致。然后可以去房管局核实该房屋的房产类型,是民宅、商住还是小产权房,房屋使用情况等,有没有被抵押或查封过。

2、选择靠谱的中介。大家都知道中介的重要性,如果你选了有一个小公司的中介,他很有可能将你坑的倾家荡产,还无门申冤。虽说信誉比较好的中介公司,也难免会有一些素质较差的中介,但是诚信度会高很多。如果中介违约,我们可以维护自己的权益。

3、参与签约前后的所有过程。一些买家在看中房子后,将交定金、签合同的事情全权交给中介去办。小南提醒大家,虽然这样可以省掉很多麻烦事,但如果出现问题,吃亏的还是你自己。所以不要做懒人,要尽量参与其中,将交易风险降至最低。注意房屋内部实际状况、更要了解房屋四邻周边环境。

4、进行有效的资金监管。进行有效的资金监管,是保护自己资金的好方法。监管部门可以是律师事务所等机构,在买卖合同中对付款金额、付款时间、交房程序等作出明确、可操作性的约定,各个程序的时间每个程序办理阶段的时间点必须明确,避免交易被无限期拖长;为上家解除抵押还贷的房款尽可能直接交付原贷款行,避免在中介或上家处停留。

5、相关税费落实进合同。由于二手房的交易,税费涉及的比较复杂,也比较多。在签订合同前,建议购房者将税费算清楚,并落实到合同中。

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1、看房产证购房者应看房产证是不是原件,所载产权人与出售人身份证是不是一致,是否存在抵押登记,房屋产权性质,是否为售房人单独所有。

2、看户口本。购房者应看售房人的户口本,主应该看婚姻状况,户籍所在地是否为房屋所在地,最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。

3、看房子。购房者应看房子里的实际居住情况,是卖房人自住还是出租中,如果出租中还需应该看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。如果需应该进一步审查的话,可以应该求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

4、注意合同。购房者签订购房合同可以自行签订,也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的,中介公司一般在提供存量房屋买卖合同格式范本的同时,还会提供一份补充协议,补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力,但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都应该认真审查三个方面。

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