多巨头竞逐住房租赁万亿市场 两类企业或受影响（2）

传统中介不可替代

想在市场占有一席之地，必须要有过人之处。支付宝租房的核心优势是信用评价系统，以及基于评价系统衍生的免押金。免中介费也是其吸引客户的卖点。而在一些传统中介机构从业人员看来，支付宝平台的信用租房不可能代替传统中介，双方各有各的优势。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，支付宝模式也有两个痛点：一是房东能否接受信用抵押。作为房东，信用或许远不如一个月押金来得有安全感。“万一遇到糟心的租客，房东的损失也不小，设施设备不爱惜使用，一年下来新品也变旧品了。更何况有些租客有特殊要求，一些设施是特别定制的，折旧成本不低。”卢文曦认为，从中原地产接触的实际情况看，房东很少会接受信用抵押的方式，免押金的房源选择余地不大。

二是房东能否接受房租月付，尤其是中高价位房源房东。在一线城市，高端房源月租金近万元，房东预收三个月，可以做些投资理财，如果实月付租金，就没法高效利用。从支付宝目前挂牌房源看，月付式房源几乎集中在2000元/月以内的低端房源。

在卢文曦看来，支付宝平台上的房源大多以单间出租，针对单身以及短期居住的租客为主，而传统中介针对中高端市场更有优势。综合来看，支付宝对低端租房市场有一定吸引力，而传统租房房东更倾向一年甚至更久的稳定租赁关系，产品则以整套出租为主。支付宝和传统租赁各有客群和优势，但传统中介公司应在租赁业务上有所侧重——适当放弃中低端租赁市场，重点抓住以家庭为租赁对象的高端整租市场。

事实上，支付宝租赁平台接入的租赁房源目前确实以蘑菇公寓、魔方公寓、小米寓见、蛋壳公寓等长租公寓品牌为主，包括世联行红璞公寓、万科泊寓等长租公寓品牌都有意向进驻，而个人房东手上的租赁房源并不是支付宝接入的对象。

多方竞逐万亿市场

对于市场规模，东方证券近期研报指出，目前我国租房人口估计为1.9亿，主要由流动人口及高校毕业生构成。未来，国内住房租赁市场的主战场在一、二线城市。东方证券选取了四个一线城市及23个二线城市进行详细拆分计算，测得目前我国住房租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%。该报告预测，至2030年，我国租房人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。

如此可观的市场前景，不仅吸引了支付宝这样的互联网巨头，“国字头”企业也迅速切入。10月11日，中国银联宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议。17日，中国银联再牵手武汉住房保障和房屋管理局。银联方面称，今年年内有望在12个试点城市全部开通服务。

国有大行紧随其后。10月17日，中国建设银行安徽分行与合肥市住房租赁行业联盟签订战略合作协议，成为首个与当地住房租赁行业联盟（行业协会）签订战略合作协议的银行。

不少住房租赁行业从业人员认为，应该用更长远的眼光来看待未来发展。租购并举将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。这个过程中，租房市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实。

市场容量巨大，足以容纳各方力量和智慧。蘑菇公寓联合创始人龙东平认为，未来住房租赁市场的格局或将与房地产销售市场一样，一、二线城市也出现数个万科、龙湖等龙头企业，供给大众型出租房。“但这个巨量市场不可能一家独大，中小公寓运营商的产品将更加精细化、特色化，为这个市场提供更加丰富、多元的参与元素。”龙东平表示。