房企呈现量价齐升态势 三四线城市成增长引擎（2）

三四线城市成增长引擎

从目前销售数据看，受一二线城市调控限购政策影响，三四线城市增速大幅提高。数据显示，1-2月份，东部地区商品房销售额6645亿元，增长15.7%，增速回落23个百分点。中部地区商品房销售额2073亿元，增长44.1%，增速提高5.4个百分点。西部地区商品房销售额2088亿元，增长49.5%，增速提高31.2个百分点。

1-2月，全国住宅累积成交同比增长23.7%。其中，63城住宅成交累计同比增长4.0%，其余500多个三四线为主的城市累计同比增长44%。市场机构指出，雅居乐、碧桂园、新城发展主要布局一些强三线城市和优质四线城市。这些公司近期股价持续上涨，显示市场对三四线复苏的强烈预期。

值得注意的是，环京的固安、燕郊等地春节后房价反弹明显，部分楼盘单价甚至逼近3万元/平方米。

国泰君安研报认为，三四线城市销售回暖，不仅受到返乡置业、一二线购买力溢出的驱动，还受到产业结构调整带来的人口反向流动的影响。部分核心城市进入了产业升级阶段，生产效率低下的中低端产业向三四线城市调整，让位于第三产业，随之而来的是人口结构的二次调整。在短期一二线楼市的资金和需求外溢、中长期产业向三四线城市转移的大趋势下，三四线城市（尤其是核心城市周围）回暖态势有望持续。

调控或继续加码

随着部分城市楼市热度再起，近期调控也有加码的趋势。自2月28日至今，至少有11城加入或加码楼市调控政策。这些城市中既包括南京、杭州等前期已经多轮加码调控的二线热门城市，也包括涞水、涿州、嘉善等环京、环沪圈的城市，甚至包括赣州、福建省连江县、滁州市等一些三四线城市。

从调控的力度看，前期热点二线城市显著高于三四线城市。其中，南京扩大了限购范围，本地家庭全面限购第三套住房，非南京居民限购条件升级。环京的涿州等地主要是限制外地户籍购房者购房，本地户籍购房者则被小幅提高了二套房首付，旨在降温异地炒房。而远离热点的滁州市仅提高了首付比例，居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%，并未作出限购。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从近期一系列的调控政策来看，控制热点城市房价仍然是楼市调控的重点。预计3月份还会有包括一线城市在内的各类城市出台或升级楼市调控政策，尤其是一些热点二线和三线城市。

中原地产首席分析师张大伟则认为，部分热点区域后续走势主要取决于信贷政策。1月份信贷额度刷新了历史纪录。对于京津冀区域这类易涨难跌的房地产市场，整体依然需要增加政策措施。

同策机构研究总监张宏伟则指出，由于政策面的从严执行及楼市周期性的因素，2017年核心一二线城市商品住宅市场或将在下半年进入价格调整期。届时或将出现“以价换量”的局面，下半年市场表现将弱于上半年。