土地市场“冰火交融”分化明显 热点城市资金或转移（2）

龙头企业拿地热情高涨

尽管控地价仍然是热点城市的主旋律，但也难掩土地竞拍市场的热情。2月16日，北京土地市场迎来春节后首拍，当日共有两宗房山良乡镇住宅用地上拍，由于位置较佳，且地块干净，吸引了碧桂园等8家房企及综合体参与竞争。

厦门2月15日的土拍中吸引了建发、万科、保利、招商、融创、禹洲和世茂等十余家知名房企参与竞拍，3宗地块共吸金27.33亿元，其中一地块扣除竞配建面积最高楼面价为每平方米36651元，溢价率为50%。

总体而言，开年以来标杆房企拿地仍然积极。中原地产研究中心统计数据显示，截至2月20日，在受到春节假期的影响下，仍有30家房企的拿地金额超过了20亿元，合计拿地花费则高达2331.9亿元。这其中，前10家房企的拿地金额均超过100亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为，因为春节土地供应减少，所以预期后续房企依然会增加拿地金额，在2016年收获历史上最大销售面积与销售金额后，房企补充土地的积极性明显较高，即使在政策调控影响下，各地供应出的土地依然未出现流标等明显降温现象。

从近半月的土拍市场表现来看，大多数热点城市依旧火热，如长沙、青岛、深圳土拍地块平均溢价率均超过了50%，厦门三幅宅地、南京五幅宅地也都触及了土拍限价“上限”。业内分析认为，对于热点城市的优质地块，即便附加条件苛刻，不少领军房企依旧志在必得。

热点城市楼市资金或将转移

为了避免高价地，一些热点城市针对土地加大了限制条件。记者梳理发现，目前至少有北京、广州、深圳等共17个城市在土地出让中实施限价政策。其中，除杭州、郑州等地对溢价率进行限定，其余城市主要对价格进行限定，郑州、武汉还配有“熔断”机制。

2月13日，天津市宣布土地出让新机制，报价到达上限，拼“自持面积”。这一政策已经在实际土地出让操作过程中正式实施。与之相似的是，在北京，“限房价、竞地价、限持有”的租售并行方式有可能成为土地出让的新常态。

在市场增长放缓和调控趋严的态势下，房企转向一些非热点城市拿地的趋势明显。据中国指数研究院等机构的数据，在土地市场，威海、莱芜、昆明、长沙、贵阳等城市占据近几周住宅用地成交活跃度前十的位置。

这些城市的特点较为鲜明，有业内人士将其总结为“弱二线”、“三四线”和“中西部”三个关键词。这也说明，房地产市场的热点正在从此前的一二线城市，向上述城市和区域转移。

业内人士指出，这些信息正传递出一个信号：在约束性政策越来越多的情况下，土地市场的降温将不可避免。非热点城市的土地交易火热，说明楼市资金正继续流向下一个热点。张大伟表示，虽然融资渠道受到管控，但经过去年的销售“大年”之后，大型房企手中的资金仍然充沛。在政策管控范围越来越大的情况下，资本选择进一步向非核心城市流动。

克而瑞研究员杨科伟认为，对于接下来土地市场走势，联系近期国土部发布的十五年规划纲要来看，未来新增建设用地指标下行已是大势所趋。由此来看，土地市场的“主战场”还是会在城市边界快速扩张的二三线城市中展开，当下热点城市的“土拍春暖”也会在更多城市出现。