楼市或持续降温 四季度成交量下滑几成定局（2）

扩围调控发力20城

有知情人士表示，杭州、深圳、武汉三城新政只是第二轮调控收紧的开始。据介绍，此前重点调控的多个城市，一旦房价涨幅难降，均将继续采取收紧措施。

“此前住建部公开过前期涨幅较高的重点16个城市名单，现阶段该名单再扩围。”上述人士指出，目前重点调控城市名单已从之前的16个增加至20个。具体来看，在此前的北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市的基础上，增加石家庄、南昌、长沙、青岛4个近期房价上涨较快的城市。

上述知情人士表示，此轮调控重点是不能出现大幅度的涨幅。因此，不仅仅只是名单重点城市从严调控，连续涨幅较高的城市都将是调控重点。这也意味着，部分涨幅较快的城市均将再次面临调控升级。

同时，全国各地继续大力开展房地产市场整治行动，预计今年四季度调控城市的政策环境都将维持从紧局面。包括销售误导、炒作，捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任。此外，严控与房地产相关的资金流动，落实信贷政策，严格清理和管控“首付贷”和开发贷款资金。

“本轮房地产调控最大的特征是执行力度前所未有地严格。”张大伟表示，这也意味着，未来将有一批涨幅较快的城市继续加强调控措施。

尽管国庆小长假期间，我国多个城市集中收紧调控，从住房成交量到销售额均有明显下滑，楼市热度明显下降。但有部分城市房价涨幅仍然较快。

中国指数研究院数据显示，2016年10月，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7306元/平方米，环比上涨2.20%，同比上涨2.67%。具体来看，100个城市中，涨幅超过2%的城市达35个，长沙环比上涨4.08%、南昌上涨3.68%，佛山上涨3.22%，杭州上涨2.99%，济南、青岛环比上涨2.89%、2.56%，多个城市涨幅依然较大，另外，不在名单内的芜湖环比上涨4.35%，南宁上涨3.02%，廊坊环比上涨3.77%，常州上涨3.36%，常熟上涨3.57%。

把脉楼市或持续降温

CRIC研究中心报告显示，10月28个重点城市商品住宅成交量环比下跌15%，大部分出台调控政策的热点城市成交量显著下滑，如济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌幅均超五成。

CRIC研究中心研究员杨科伟表示，10月多城政策频出，政策转向偏紧以及供应萎缩，市场观望情绪逐渐放大，但同比来看，仅有4成城市成交较去年下跌。

该中心的数据显示，10月北京成交量环比下滑41%，上海环比下滑18%，但是广州与深圳成交环比分别上涨11%和53%。二线城市方面，郑州环比下调76%，济南环比下调58%，苏州、无锡分别下调59%和50%。

“但需注意的是，成交下滑不仅受消费者预期影响，更多的是房企资金压力小，选择捂盘，或个别项目因拿不到预售证已经停盘休假，因此供应量难有较大起色。”杨科伟指出，近期多部委发声强调整顿市场秩序，尤其是对预售证审批这块力度将加大，甚至有部分已经完成全年业绩的房企，直接休假停盘。

数据显示，10月，房企推盘量大幅减少，30个重点城市商品住宅新增供应量环比下降24%，尤其是多数城市在9月供应量创下新高后，下降幅度颇大。其中，一线城市10月商品住宅供应量较上月减少63%，北、上、广、深新增供应同环比全部下滑，广州供应量环比锐减72%；二、三线城市整体供应为2070万平方米，环比下滑18%，仅6个城市供应量环比上涨，如杭州、厦门、无锡和武汉等，主要是这些城市9月份供应量处于相对低位。相比之下，大部分城市供应量同比、环比双双下跌，佛山、常州跌幅超过6成。

在此背景下，重点城市供求比多有下降，北京、广州、南昌、佛山、福州等城市供求比仅为0.3，市场供远小于求，库存消化周期上海同比下滑83%，杭州、无锡同比下滑67%，长沙下滑66%，南京下滑60%，青岛下滑55%。

因此，杨科伟指出，限购令的“回归”直接削减了需求基数，限贷升级则加大购房成本，预计购房者观望情绪将愈发浓郁，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免，绝对量将维持一到两个季度低位。

杨科伟同时表示，考虑到国际环境等因素，货币政策可能不会出现大转向，但房地产行业资金将会定向收紧调控。另外，本轮调整的最终目的是控制“疯炒”的地价、房价，一旦地价没有明显回落，预计接下来还会有更严厉的政策出台。