房地产供应过剩局面确立 将受两种调控思路影响（2）

过剩与低迷

但令人意外的是，今年以来，当房地产销售迎来前所未有的“牛市”之时，投资端却并不如预期火爆。根据统计局的数据，今年前8月，全国商品房销售额增速达到38.7%，同期的商品房开发投资增速却仅为5.4%。按照惯例，较之销售端的变化，投资端会在滞后一段时间后，出现正向调整。但就前8月的数据而言，两者之间存在如此巨大的差距，显得很不正常。

在上海易居研究院智库中心总监严跃进看来，这是因为房地产市场已从供不应求，进入总体供大于求、区域分化的阶段。“‘去库存’是在全国范围内进行的，但拿地补仓主要集中在一线城市和热点二线城市，而且这些城市的土地供应量大多不足。”

对于大部分企业来说，即使不能在热点城市拿地，也不会冒险深入三线城市。其理由很简单：库存高，风险大。根据易居克而瑞的数据，截至今年8月，山东济南市新房住宅库存去化周期还不到6个月，但在距其还不足200公里的济宁市，上述周期超过20个月。

正因如此，本轮市场销售的火爆并未传导到投资端。数据显示，截至今年8月，房地产投资增速已连续30个月低于同期的固定资产投资增速，且两者的差距没有出现缩小的迹象。

因此，监管层在强化热点城市“抑投资”的同时，也很快重申了“去库存”的总思路。10月11日，国务院办公厅《关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》指出，大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。城区常住人口300万以下的城市不得采取积分落户方式。

此后，住建部等部门发文，推进特色小镇、小城镇建设，并将给予政策性金融支持。这些推进城镇化的措施，同样被认为是对楼市（尤其是三四线城市）“去库存”的一种鼓励。

“应激反应”

未来的房地产市场走势，将受到这两种调控思路的共同影响。热点城市受制于以“抑投资性需求”为主的各项政策；其他供应过剩的城市，政策方向以“去库存”为主。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，就当前的市场而言，“抑投资”的声音无疑将很快成为主流。一方面，这些政策手段较为严厉，涵盖限购、限贷、限价等，心理震慑力强。另一方面，这些政策作用于热点城市，容易对整体市场产生影响。

苏州某房企相关负责人这样描述新政后的影响，“很多项目都封盘了，苏州市场从长假前的一房难求，很快变成了无房可卖”。

苏州于10月3日发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，成为今年的第三份楼市调控文件。文件在8月11日调控的基础上进一步限购限贷，并严控价格涨幅，开发商面对如此严厉的政策，多选择以“封盘”来应对。

这种现象被称为“应激反应”。即当严厉的调控政策突然发布时，由于不了解政策的作用机制，市场往往会做出过度反应。经过1-2个月的缓冲期后，市场又会达成新的平衡。

此次调控对市场的短期影响，正可以用“应激反应”来描述。按照顾云昌的观点，热点城市的成交量可能会骤然下降，部分非热点城市也会受到连带影响。房地产市场将会明显降温，并“拖累”宏观经济的相关指标。因此，四季度的经济数据恐不会有太大的起色。至于明后年的经济，则可能进入缓冲期后的平稳阶段。

顾云昌认为，但即使没有这轮调控，房地产市场也会自动进入下行周期。他还提醒，经过“挤水分”，将有大量资金从热点楼市流出，在资本并不青睐三四线楼市的情况下，其流向和影响都需要严密关注。

而“去库存”政策的效果，将在很大程度上取决于城镇化相关政策的落地进度和实施情况，其真正起到作用，可能需要较长时间。

可以肯定的一点是，由于供应过剩局面的确立，新房市场出现萎缩趋势，其对宏观经济的支持作用正在下滑。这从房地产开发投资增速长期低于固投增速的现实可见一斑。主流的观点认为，楼市的地位将不可避免地出现下滑。但这对于亟须摆脱“房地产依赖症”、实施结构转型的中国经济来说，并非坏事。