买房还是租房之买房篇：买房必先满足五大条件（2）

买房的好处有哪些

房产是一种特殊的商品，既有商品属性，又有投资属性。

从“商品属性”上讲，买房后就拥有了自己的不动产，避免了租房的不稳定之苦；因为是自己的房产，更能随心所欲地装饰、改变，平添许多家庭乐趣；房产自身的使用寿命很长，质量好的房子都超过一代人的寿命，因此可以不考虑“折旧”的问题。

此外，未来还可能有“购房利息抵税”的政策，这些都是从商品属性表现出来的购房好处。

但购房最大的好处是体现在投资属性上：即房价在一段时期内会上涨，房产自身的资产价值会增值；而且房产还可以出租使用，获取租金回报。值得一提的是，“租金”是不动产特有的，其他大多数实物型投资品（艺术品、金币、名酒等）基本都不具有这个好处。

既然房产有投资品属性，那不妨测算一下，一线城市房地产投资的收益到底有多高？

先看一下本轮房价快速上涨之前的数据，那时一直执行严格的房产调控政策。国家统计局2015年2月发布的数据显示：上海的二手房定基指数为114.9（以2010年100为对比时点）。粗略计算：5年以来，在上海一套2010年市值100万元的二手房，到2015年年初涨到了115万元；按照目前的租金水平（1.5%的租金收益率），5年可以获得租金收入约7.5万元。也就是说，不考虑交易成本的话，综合房价上涨以及租金收益，5年后卖出这套房子可以获得累计约22.5万元的收益，折合成年化收益，每年的投资收益率为4.14%。

去年三四季度房价大涨，可再算一下此轮房价快速上涨后的房产投资收益情况。

还是以国家统计局的数据为例：2015年12月份上海的二手房定基指数猛升为141.1。以此为节点计算，2010年年末在上海一套市值100万元的二手房，5年后涨到141万元，复合年化投资收益率为7%。再考虑租金收益，按照1.5%的租金回报率，5年可以获得租金收入约7.5万元。不考虑交易成本的话，5年后卖出可以获得总计48.6万元的收益，复合年化投资收益率为8.24%。

结论是：过去5年在上海投资房产的平均年化收益率在4.14%-8.24%。

当然，对于投资者来说，最关心的问题是“房价还能涨多久？”展望未来，对于一线城市来说，2020年是个重要的时间节点。

按照目前国家的规划，2020年之前要实现“1亿农民进城”，到了2020年城市化进程基本告一段落。

再看房地产市场本身的发展情况。1995年左右，中国的住房市场启动，到现在也就20年，到2020年25年，从时间上看接近一个房地产长周期。

成熟市场的数据还表明，房价的周期性拐点会滞后开工量拐点、销售量拐点5～7年，这些外围指标可能已经在2013～2015年见顶。按照房价拐点滞后的理论，房价大幅调整的节点也可能在2020年之后。

此外，还有货币因素。人民币将在2020年之前实现“可自由兑换”，本轮贬值到位后，未来将保持稳定甚至上行；目前货币超发仍在持续，未来几年内也难以停止。这些因素决定了一线城市房产作为主要的人民币资产，在未来一定时期内难以真正降价。

买房的坏处有哪些

首先，作为投资品所体现出的风险性，即房价不可能永远上涨，有可能下跌，而且有可能出现大幅度调整。

这涉及到“房地产周期”理论。国外的研究显示，房地产周期主要分为长周期和短周期，以美国最具代表性，其长周期通常是16～22年不等，短周期一般是4～6年不等。

中国城市化进程从1998年大力推进到今年，接近20年，按照房地产周期运行规律、16～22年这个时间点，2020年是房地产周期的上限。但是美国的房地产市场出现的时间长，可以观察出周期性。中国的房地产市场是否有上述的规律性还是未知数。

不过，可以确定的是，随着中国城市化进程的结束，即便是中国一线城市的房价也会有调整的一天。

第二，买房要占用现金流。

买房后要每月按时还贷款。一般来说首次购房的人经济条件有限，往往把贷款政策利用足——“能贷多少就贷多少”，其后果就是日后还贷压力巨大。

按照目前一线城市的房价，买套房贷款200万元以上很平常。不妨按照等额本息、商业贷款30年、4.9%的房贷利率测算一下，若贷款200万元，每月的还款要10614元；若贷款250万元，每月的还款则要13268元。

值得注意的是，目前的贷款利率水平是连续降息后的结果，而还贷款是一个漫长的周期，如果到了加息周期，按照6.0%的房贷利息计算，则贷款200万元或250万元，每月的还款额度顿时分别上升到大约1.2万元和1.5万元。

第三，买房需要资金的再次投入。

中国的新建住宅多数是“毛坯房”，因此购房后还需要一笔资金用于装修上，动辄又要投入几十万。此外，中国的装修产业基本还是以装修游击队、手工操作为特点，“整体家居”还未普及，因此装修质量也大打折扣。在10年以上的住宅小区，二次装修的家庭非常普遍，这又需要资金的投入。

第四，置换住房难度大。

如果租房，随着经济条件的改善，可以不断选择更大、更靠近市中心的房子。而如果是购房后的“置换”，则不仅仅限于找到好房子的问题，还涉及到复杂的交易环节、金额不菲的交易税、房价的突然变化等。

此外，还存在政策性风险。今年3月，一线城市普遍严厉调控楼市，对于在此间置换的人来说就是一场灾难。有网友撰文称，自己是一个社保满3年未满5年的人，刚刚卖掉了自己在郊区的房子，想要置换上海市区的三居室，结果卖掉了房子，却遇到楼市调控新政，一下子失去了购房资格。