沪深高端住宅现微幅回调 豪宅市场有见顶回落可能（2）

本刊不动产研究中心梳理发现，近期出现了不少利空，包括商业银行提高二套房首付比例，股市大跌导致中产家庭财富缩水，以及最近半年来高端住宅成交量大幅放量严重透支消费未来需求能力等等，各种利空形成的合力，使得高端住宅市场踯躅不前。

二套房贷首付比例的大幅提高，使得改善型需求置业门槛抬高，作为改善型需求中的重要组成部分，高端住宅需求也随着首付比例的大幅提高而萎缩。据融360所监测的27家银行中，截至到9月第一周，3成首付已经完全绝迹，其中平安银行暂停受理，汇丰、渤海等四家银行首付为7成，此外建行、工行、华夏、民生银行等，首付比例也分别达到4~6成不等。

股市大跌的发生，对高端住宅市场而言，同样也不是好事。据了解，自今年6月中旬以来，上证指数从5100多点的高位，一度暴跌至2850点左右，跌幅超过40%。而个股跌幅更大，沪深两市跌幅超过6成的股票比比皆是。股价大跌的同时，显然会让城市居民财富缩水，这样的变化，其后果就是导致中产家庭推迟甚至放弃购房计划。记者从上海链家陆家嘴分店了解到，目前有个别意向客户，在支付定金之后因为股票大跌而丧失购买力，无奈之下选择违约，数十万元定金由此打了水漂。

另外，近几个月来高端住宅成交量的大幅上升，透支了未来购买力，也是一个不可忽略的不利因素。上海链家地产监测数据显示，自今年4月份以来，上海高端住宅已连续5个月维持800套以上的成交高位状态，并且近5月累计成交量已超去年全年。市场分析人士指出，成交量长时间维持在高位，意味着大量市场需求被提前，使得后续购买力难以为继，从而有可能导致未来成交量下滑。

今秋成交会否回升

传统旺季的到来加上政策利好频出，两大利好能否抵消掉市场上的利空，从而拉动豪宅市场成交量反弹回升？但考虑到9月份是利好、利空交织的月份，可见高端住宅成交状况能否在短暂回调之后继续攀升，前景难料。

从市场整体环境来看，接下来的9、10月份成交量再次回升是大概率事件。一方面，楼市复苏的趋势并没有发生变化；另一方面，随着“金九银十”年内供需高峰的临近，加上此次降息降准以及公积金二套新政政策对市场预期的影响，需求将被激发并再次充分释放。对此，业内人士估计，在市场环境整体向好的前提下，高端住宅市场也会随市场整体的上升而水涨船高。

但也有专业人士持悲观态度。考虑到股市走势与豪宅销售为正相关关系，业内人士甚至断言，如果9月股市不出现一次像样的反弹行情，上海高端市场恐难有作为。上海链家市场研究总监陆骑麟认为，8月豪宅市场成交量的下滑一方面是受供应量锐减影响，同时受股市大跌影响也非常大。近期股市遭受重挫，沪指重新跌回3000点，不少股民被套牢，对楼市中的高端尤其是豪宅客户影响极为严重，因此8月豪宅市场出现了明显回落的现象。而在股市大跌的持续影响下，即便是开发商看好“金九银十”，股市如若不反弹，豪宅市场也很难快速反弹。