燕郊楼市断崖式下跌 二手房房价参差不齐（2）
环深·惠州
惠州新房库存降至近年来低谷临深楼市需求热度不减
自去年10月开始“限价”再到今年4月启动“限售”，惠州楼市目前究竟如何？
对此，《每日经济新闻》记者以购房者身份走访了大亚湾片区的多个楼盘，从现场来看，访客均较多。“大亚湾片区新房供不应求，新房一推出就卖完，这基本是事实。”一位惠州本地开发商如是说。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析称，因供应偏少和开发商惜售，惠州新房市场还是有一定的热度。不过“限售”对于稳定惠州楼市是利好消息，鼓励刚需客入市和长期投资，限制了短炒，目前已达到一定的效果。
“新房基本一推出就卖完”
家家顺研究中心分析称，5月惠州全市一手住宅成交量价都得到了有效控制，惠州5月房价与去年10月保持持平状态；值得注意的是，虽供求逐渐接近平衡，但自今年1月起，大亚湾、惠城（含仲恺）区域一直处于供不应求的状态。
据碧桂园太东天樾湾销售人员透露，项目6月24日首次开盘推出400多套约106~140平方米带装修房源，价格在13000~15000元/平方米，当天已近售完。
一位熟悉惠州市场的地产人士表示，从去年10月开始，惠州新房市场价格变动不大；在供应量上，部分开发商因“限价”纷纷放缓推货节奏导致上半年推货量不大，不过成交量还不错，基本上是一有盘推出就卖完，可以说是市场常态。
据中原研究中心统计，5月惠州共成交12649套房源，成交均价为10617元/平方米，惠州临深区域主要是大亚湾区、惠阳区、惠城区，从5月的成交情况看，临深成交套数占比高达49.5%，其中大亚湾最火。
李宇嘉分析称，今年上半年，惠州新房市场同比去年上半年成交量会有20%~30%下滑，主要是供不应求，成交整体处于一个高位，下半年不会有新的政策出台，整体还处于高位缓慢回落的状态。
而惠州合纵联行数据显示，截至5月底，惠州新房库存量跌至历史低谷，全市住宅存量为65982套，存量面积为734.1万平方米，库存环比再跌8.9%，与去年同期相比，新房库存减少19416套，库存总面积减少约240万平方米。合纵联行研究分析称，如果以惠州市场月均消化94.5万平方米计算，惠州市库存量仅需7.8个月即可消化完毕，基本逼近惠州近年来新房库存的历史最低谷。
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，惠州市场整体表现不错，预计今年下半年开发商定价将从稳，促销手法也将灵活多变，以求保证去化的稳定增长。
品牌房企大肆进驻惠州
今年上半年，新力、实地、奥园纷纷高调宣布进入惠州市场。截至2017年5月，新力地产已顺利在深惠区域布局16个地块，遍布惠城、大亚湾、惠阳；实地地产在2017年深惠区域三盘齐发，其中实地·常春藤、实地木槿雅著两盘均位于惠阳区域；奥园地产集团第一个进驻惠州的项目奥园·誉山湖也将于近期入市。
万达集团今年3月与惠州市政府、大亚湾区管委会签订战略合作框架协议，总投资约800亿元的万达文化旅游城项目将落子惠州大亚湾。
而在进驻惠州的前十强开发商中，最凶猛的要属碧桂园和恒大。据碧桂园销售透露，今年碧桂园有20多个项目入市。而恒大通过收购和并购的方式拿下惠州多个项目，其布局大亚湾澳头的首个项目依山海湾即将入市。
李宇嘉分析称，开发商布局惠州主要是看好粤港澳大湾区都市圈的发展概念，以及14号地铁线的开通，疏导了深圳很大一部分需求到惠州；而且惠州是个旅游集中地带，会吸引一些大社区、临海临江片区楼盘开发，成为珠三角其他城市尤其是深圳购买力的分流。
一位不愿具名的惠州本地开发商表示，多数开发商想进入深圳市场，但深圳土地资源稀缺且地价贵，而惠州地处临深且客户多是深圳客，所以开发商选择“农村包围城市”，广义上布局深圳，目前进驻惠州的品牌房企已有20余家。
开发商对惠州布局意愿强烈也体现在招拍挂土地市场上。数据显示，今年春节后至5月底，惠州主要的14宗土地招拍挂成交竞价中，仅有两宗地没有溢价成交，最高溢价率高达330%，连龙门一块1600平方米的地块都产生了63%的溢价。
环沪·昆山
昆山新房成交骤降八成部分楼盘涉嫌“代办社保”拉客
素有“上海后花园”之称的昆山，受环沪都市圈概念影响，已成上海高房价以及高门槛下的重要疏散通道，其楼市频掀热浪，但去年10月初，昆山出台严厉限购令，此后新房成交量有所降温。易居研究院数据显示，今年前5个月，昆山一手住宅成交约57.6万平方米，同比骤减84.8%，但成交均价为13872.6元/平方米，同比上升约47.7%。
近日，《每日经济新闻》记者调查发现，昆山限购后失去了大批外地客，部分楼盘为锁定外地客正绞尽脑计寻找其他“地下”通道，比如代办社保，暗渡陈仓。
“刚需外溢，周边强劲上涨”
6月23日，记者走访昆山了解到，花桥镇辖区内一名从业人员表示，“去年7月份，花桥的土拍楼面价已达到近17000元/平方米，此次土拍结束后带动了一轮房价上涨，花桥由此进入2万+时代，但限购以后这边基本保持平稳，没有再涨。”
昆山乐居数据显示，2016年7月份土拍共有6宗土地，花桥两宗地分别以14240元/平方米、17480元/平方米被祥瑞和苏州象屿摘得，开发区和高新区出让的4宗土地楼面价也破万。
当地的环上海板块置业顾问严成亮介绍说，“现阶段最真实的写照是刚需外溢，周边强劲上涨。限购抑制过快上涨的同时误伤刚需。购房者需要买，又不敢买，怕限购压抑下房价下滑，又怕限购打开，购房者集中入市导致房价暴涨。”
据昆山房天下数据统计，昆山2017年预计共有近70000套待售房源入市，按照目前的去化速度，昆山今年的库存则有望进一步增长。根据昆山2017年土地供应计划，今年昆山住宅用地总供应量为75万平方米，商品住宅用地为55万方平方米，涵盖花桥、周市、城东、陆家等。
代办社保存较大法律风险
位于昆山城北区一家名叫天际云墅的楼盘营销人员告诉记者，如果是非昆山户籍又没有社保的话，他们可以给购房者提供两种选择，一种是交约15000元做税单；另外一种是交约18000元办理昆山一年的社保。购房者需与开发商签订一份购房承诺书，等一年社保缴齐之后方可再签订正式的网签合同办理贷款，若要通过此种方式购房，需一次性缴纳50%的房款。
若本人在外地同时缴纳社保是否有冲突时，该怎么办？该营销人员明确说没有影响。他还说，“现在上海过来的客户比较多，但上海的客户怎么可能有昆山社保呢？于是我们公司为这部分想买房但没有购房资格的客户提供了这样一个渠道。”
昆山中南世纪城售楼处一位营销人员也同样说，他们帮助客户包装社保要缴纳12000元。当记者询问具体什么公司进行操作时，该营销人员说：“这是我们开发商寻找自己可靠的第三方公司进行操作的，您放心就好。”
北大资源九锦颐和售楼处的一名营销人员说，“要办理他们这个社保需要一次性缴纳约3~4万元，办理成功的概率在80%左右，若办理不成功则全额退款。”
这4万元交给谁？该营销人员表示交给开发商信任的第三方公司。他说，“开发商自己是比较正规的，所以不会亲自操作，因此是找公司合作，一旦出现问题可以撇清关系。”
上海信和安律师事务所律师王龙国指出，“代办社保是为规避房屋限购政策而实施的行为。房屋限购政策虽不同于法律，但在国家大力调控楼市的形势下，违反限购政策如同违反法律，可能导致实施的行为无效。代办社保于购房者而言存在较大的法律风险。”
“骗取社保参保和缴费资格后，如被查实可能导致房屋买卖无效。签署正式合同前，购房者私下与开发商签署代办社保协议，因未备案而难以受到法律保护，可能导致开发商一房二卖。购房者如果知假造假，也要承担法律后果。”王龙国补充说。
环穗·增城
广州增城楼市乱象：“双合同”盛行捂盘变相合法化
连续17个月稳坐广州区域“销冠”的增城，终于走下“神坛”。
网易房产监测阳光家缘数据显示，6月1~23日，增城网签为505套，环比5月同期的1571套大降68%，落后于花都、黄埔、南沙三区，位列第四。
广州出台史上最严限购政策，不限购的增城、佛山受购房需求外溢效应影响，成为环广州最热门的区域，一时间价量激增。
随后，增城出台限购政策，外地户口限购一套。距离增城出台限购政策不足3个月，增城成交量大幅度下挫，价格出现小幅上涨。政策调控之下的增城为何出现价涨量跌的现象？近日，《每日经济新闻》记者对增城楼市实地调研，试图进一步揭开调控之下增城楼市的面纱。
购置房产门槛提升
记者实地调查发现，增城大量楼盘采用双合同的方式签约，甚至有盘出现“三合同”，捆绑车位销售。
实地蔷薇国际于5月7日开盘，网易房产监测阳光家缘数据显示，截至6月23日，已成交53套，成交均价为12418元/平方米。
而实地蔷薇国际的销售人员告诉《每日经济新闻》记者，目前楼盘均价在2万元/平方米左右。实地蔷薇国际如何做到1.2万元/平方米的成交均价呢？
以一套86平方米的单位为例，折后总价约为186万元，折合单价约为2.1万元/平方米。签约是采用两个合同签约，合同价约为103万元，装修合同需支付约83万元。网签总价以103万元的合同价计算，网签数据则显示成交均价在1.2万元/平方米左右。
随着双合同的出现，购房者的首付以及购房成本大幅度提升。以四成首付计算，购房者首付需支付合同价103万元四成的42万元以及装修合同83万元三成首付的26万元，共68万元。
实地蔷薇国际的装修合同贷款需要在5年内还清，利息为7.6厘，高于合同价4.9%的贷款利息。意味着83万元的装修合同，需要在5年内每月支付1.2万元的装修合同月供；如果合同价格的103万元首付为四成，分30年还清，月供约为3200元。综合计算，前5年月供约为1.5万元左右。
增城一地产中介告诉《每日经济新闻》记者，在政策限价之下，增城大部分的一手楼采用双合同的形式签约。
位于增城的时代天启和时代廊桥项目则采用双合同以及捆绑车位销售的方式，除了双合同增加了购房成本，购买者还必须购买一个车位，价格在11万~13万元之间。车位需要付25%首付，其余款项需要在2年内还清。
与实地蔷薇国际不同，时代天启的装修合同款需要在1年内还清，以85平方米单位为例，合同价为101万元，装修合同款为44万元，44万元装修合同款需每3个月偿还11万元。装修合同也可选择5年期的贷款，需要支付高达16%的年利息，意味着贷款22万元装修合同款，5年需要支付10万元利息。
一位不愿透露姓名的增城看房者接受记者采访时表示，现在市场都是这样的双合同，虽然很无奈，但还是要选择接受这一签约方式。
购房者风险增加
关于双合同乱象，中原地产广州项目总经理黄韬告诉记者，双合同是目前市场状态下的无奈选择，政策调控限预售证和限价，开发商需要卖房子，这是目前市场的过渡行为。
一位不愿透露姓名的知名房地产专家接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，双合同无疑是市场的坏消息，统计数据无法反应市场真实情况，不利于政策调控对症下药。
同时，购房门槛大幅度提升后，对首次置业以及资金实力欠缺的刚需购房者构成了压力。
该专家指出，备案价和实际价格差别很大，不达到备案价不发预售证，这让捂盘变相合法化。表面上是市场成交萎缩，实际上是市场供应减少，影响了市场实际供应，更多的需求则被抑制，为未来房价大幅度的上涨埋下了隐患。
广东宏力律师事务所吕传文接受记者采访时分析指出，开发商和购房者签署的《购房合同》、《装修合同》都是合法有效的，但是签订双合同，对于购房者而言，存在很大的法律风险。
如果未来购房者需要退房，只能依据购房合同退房，装修合同能否全额退款将面临巨大风险；另外，未来房屋出售，装修合同款项将被视为增值部分，则需承担更多的税费。
环穗·佛山
佛山多轮限购仍招资本潜伏买房客押注粤港澳湾区“钱景”
新政“来袭”后，一直承接着广州溢出需求的佛山楼市，似有降温的迹象。
佛山市住建局的数据显示，5月份佛山一手房楼市月成交套数为6512套，环比成交套数下滑了21.31%；二手房方面因尚未纳入限购范围环比略升，全月成交12426套，环比微涨2.89%。
事实上，在调控持续加码的背景下，依然有各路资本进入佛山楼市，比如万科、世茂等纷纷在佛山拿地，这是看好佛山楼市的后市吗？
开发商抢滩佛山房地产市场
6月24日，《每日经济新闻》记者走访位于泌冲海北大道南的一超大型楼盘时发现，现场看房的客户并不少。一位置业顾问表示，“我们这个楼盘几乎全是广州的刚需客。随着6月8日佛山二手房也加入限购后，很多刚需客又看回一手楼盘了。目前市场比前几个月好一些了。”
位于南海里水的一大型开发商楼盘于6月22日开盘，截至6月24日中午，去化已近七成。该楼盘置业顾问指出，这个楼盘的客户多数是佛山本地客。“有的客户一下买了两套，一套给自己住，一套给儿子。也有一些借亲戚名字绕开限购过来投资的。”
南海狮山因临近广州也受到了广州刚需客关注。“我们这个楼盘22日一早推售了400套，当日即售罄。几乎都是广州的刚需客入手的。”狮山一楼盘置业顾问表示。
佛山中原战略中心数据显示，6月5~18日，佛山成交数量前十的楼盘多数位于狮山、伦教和西樵等非限购区域，其中位于狮山的禾粤尚德居以两周成交462套成为“销冠”。
此外，佛山土地市场也呈现出“火爆”的景象。
6月6日，万科以最高限价25.3亿元，自持面积100%，自持70年夺得佛山桂城宅地；21日，万科以总价10.18亿元再下一城，这块位于佛山三水的商住地块折合楼面价3062.71元/平方米，溢价率105.24%。
6月18日，招商局置地以20.15亿元收购佛山市南海区的一块8.14万平方米的土地使用权。
5月11日，世茂以总价10.4亿元加人才配建11200平方米拿下禅城绿岛湖地块；6月7日，又作价超24亿元拿下了奇槎一宗5.5万平方米商住地，地块含3.9万平方米配建和8.28万平方米自持，自持比例超55.87%；6月14日，以近10亿元的价格拿下奇槎的一宗商住地。
据统计，目前在佛山布局的外地房企还包括泰禾、华发、金辉、阳光城和中昂等。
佛山正融入粤港澳大湾区
种种迹象表明，佛山楼市的后市正在被看好。而这背后的逻辑何在？
“目前佛山大力融入粤港澳大湾区，这些给佛山房地产后市带来很多想象。”佛山中原地产市场研究副经理黄志兴指出。
实际上，在粤港澳湾区概念被提出来之后，广佛将携手打造大湾区世界级城市群核心迈向“超级城市”的规划就被提上日程。2017年1月，广州佛山共同印发的《广佛同城化产业发展“十三五”规划（2016~2020年）》显示，两地将构建世界级高端高质现代产业新体系。
根据广州和佛山两市共同组织完成的《广佛两市轨道交通衔接规划》等文件，未来佛山将有共计10条地铁线与广州地铁线网中的13条地铁线实现无缝对接。作为国内最早的跨城市轨道交通之一，自广佛地铁开通以后，佛山就一直承接着广州外溢的住房需求。
方圆地产首席市场分析师邓浩志分析称，虽然粤港澳湾区的概念炒得很火热，但是新的概念并没有附带新的举措。“关于珠三角各城市的定位、分工和配合的研究其实早就有，但困难依旧在，扶持政策也难有大突破。具体的政策更重要，要冷静观察。”（来源每日经济新闻）