北京房价走势：未来还有进一步下降空间（2）

【相关新闻】调控下房企心态：没根本改变供求取消限购房价还涨

多数开发商认为，此轮调控是有必要的，让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，是一个利好。但限购、限贷、限价、限售等偏行政化的手段并不够。“这没有从根本上改变供求关系，若取消房价还将上涨。”这是目前开发商的主流心态。

喧嚣的楼市中，房地产公司的声音被忽略了。

一波一波的楼市调控之下，房企首当其冲。商住限售、新房限价、个贷收紧，直接影响的是开发商的现金流。检验房企们生存和运营能力的时候到了。

21世纪经济报道的调查和采访显示，进入二季度房企普遍面临较大的销售压力，不少开发商此前规划的商住项目，受到新政冲击而无法销售；在一二线城市，新房普遍限价，很多项目拿不到预售证陷入僵持。5月份，大部分房企的销售环比下降。

为了应对调控，大型开发商普遍开始调整产品结构、区域布局和入市策略，他们对后市还是谨慎乐观，但一些重点布局一二线尤其是重仓一线城市的房企就不那么好过了。

目前，大型房企对于此轮调控的判断是中长期的，抑制资产泡沫的举措叠加金融去杠杆的政策，短期内不会取消。他们都在做长期应对的准备。

被新政限制的开发商

刚刚过去的5月份，楼市调控的威力已经显现。

克而瑞研究中心数据显示，2017年5月，大部分房企销售业绩环比下降。如雅居乐、万达集团下降幅度在50%以上，万科、保利、首开、碧桂园等下降幅度也在10%以上，龙湖和中海外下滑8%以上。

基于对市场政策趋紧的预期，2017年上半年房企加紧推货，一季度销售业绩同比增幅较大。但与此同时，各热点城市限购、限售政策进一步收紧，南京、开封出台新政，河北承德、唐山、张家口等环北京、环雄安地区限购升级。进入4、5月份，房企销售便开始下滑。

“太难了，压力非常大。”广州一家主要布局一二线的中小型开发商人士透露，近期公司在各大城市的项目销售受到了很大影响。

上述人士称，调控对房企的影响已经不仅停留在限购、限价层面。热点城市预售证获取受限、一二线城市加强商改住“类住宅”整治。商业银行个贷收紧，都让开发商之前的销售遇到障碍。

保利和碧桂园内部人士告诉记者，项目定价、预售证发放的限制，对房企在热点城市的销售去化产生了较大影响。保利和碧桂园在佛山共同开发的数个项目，因拿不到预售证而无法开盘。此外，之前销售的部分项目也因为价格过高而不能网签。

而目前一线城市普遍实施的商住限售对开发商影响更大。如北京商住新政出台后，成交下滑90%，价格大跌。一些房企如泰禾、龙湖等的商住产品销售几近停滞。

一线市场遇冷，二线城市市场则表现出一定的分化。南京、南昌等二线城市在调控政策影响下成交量环比降幅较大，而如西安等原先的二线非热点城市市场则维持了较热的状态。

但即使在较热的市场，政策监管也在不断趋严。4月，西安万科城市之光、万科东方传奇项目因在未取得预售证的情况下对外销售，被西安房管局查处。西安万科12个项目均被暂停网签。

虽然此后西安房管局解除了万科其他未违规项目的网签和预售许可限制，但这体现了地方监管坚决查处房企违规销售的决心。从各大房企反馈的情况来看，房企现在二线城市获取预售证也更加困难。

商办方面，5月，绿地集团北京京纬置业位于密云区的绿地朗山产业园商业办公项目存在无证售房行为，并涉嫌违规宣传商办新政，被北京住建委处以173万元罚款，施以降级开发资质、暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的重罚。

严厉的政策和监管之下，房企5月销售普遍下滑，这一趋势或还将延续。

因此房企的区域布局和产品结构显得非常重要。得益于三四线城市的火热，碧桂园1-5月销售金额增速高达164%，但5月单月销售也出现了下滑。融创5月销售额逆势环比上升，得益于此前已获得预售证的豪宅的销售。正荣1-5月销售金额302.7亿元，同比增长113%，这与其产品力和区域市场有关，5月首次推出的武汉正荣府和加推的天津正荣府贡献了不少业绩。

龙湖地产广州公司总经理毛文斌表示，现阶段来看，广州龙湖受影响并不大，主要是产品供应结构造成的。龙湖目前在售和已取得、未开发地块均为住宅地块，在售的顺德春江名城有社区商业，也已经基本售罄。

他指出，今后调控成为新常态，房企应顺应这种变化，不断提升自身的运营能力和整体竞争力。从另一个角度来看，调整反而是一个机会，帮助开发商规范市场。

长效机制在于调节供需

在采访中，多数开发商认为，此轮调控是有必要的，房地产市场在经历了两年多的上涨后，2016年10月开始对部分热点城市出台调控政策，让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，是一个利好。

但是对于限购、限贷、限价、限售这些偏行政化的手段，一些开发商认为是不够的。“这种抑制措施只是暂时冰冻了楼市成交，并没有从根本上改变供求关系，若取消房价还将上涨。”这是目前开发商的主流心态。

在万科总裁郁亮看来，增加热点城市的供应、租售并举，调节供需关系，是解决房地产问题的长效机制之一。

万科认为，按照中性预测，以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，我国还有超过二十个百分点的城镇化空间，未来的新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失，住宅开发依然有着广阔的市场空间。

但问题在于，面对日益高企的地价，如何向市场提供新市民支付得起的住房？

万科提出了“轨道+物业”开发模式，东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明，以城市轨道交通为骨干的公共交通优先模式（TOD）能够高效衔接周边城镇、周边城市群，能增加核心都市圈住房有效供应、降低其居住成本。

其次，积极参与房屋租赁市场的发展，也可为新市民提供更多可承受的住房。租赁是国际大都市新市民解决居住问题的主要方式。如纽约、东京、伦敦都市圈，租房居住的占比分别为56%、54%和50%。

万科、龙湖、招商蛇口、深圳控股等开发商正在积极布局租赁市场，切入长租公寓领域。这方面，万科高级副总裁谭华杰认为，政府的土地、税收等政策应该给予支持。

开发商们普遍认为，一个房价保持稳定的房地产市场，有利于住房真正回归居住目的，也有利于行业长期发展。

除了住房本身，大量新出现的城市配套需求尚待得到满足，而房企也要寻找新的利润增长点。目前开发商们普遍布局养老、物流、教育、度假、创业等新兴不动产及服务领域，进行多元化转型。

万科指出，这些新兴业态合计，相当于新打造一个房地产行业。

5月26日，雅居乐集团主席陈卓林正式披露了公司的多元化计划，“雅居乐不仅要做地产的制造商，更努力发展为以地产为核心、贯通全产业链的服务供应商和运营者”。

据其介绍，雅乐居已实现“以地产为主，多元业务并行”的运营模式，业务已覆盖地产、雅生活、建设、环保和教育五大业务板块。

无论是万科提出的城市配套服务商，招商蛇口的城市运营商，还是保利地产的全生命周期产品，雅居乐的全产业链服务商，本质上都指向了同一个方向：住宅开发商+物业运营+配套服务。

21世纪经济报道的调查显示，目前开发商普遍进入的多元化领域包括物业服务、产业小镇、租赁公寓、联合办公、中小学教育、社区医院等，在这些领域，万科、碧桂园、恒大、龙湖等大型开发商依然走在了前面。（来源21世纪经济报道）