多城调控商办项目 预计更多城市会积极跟进（2）

为何限？打击投机炒作、限制人口涌入

“商办项目的活跃主要是因为住宅限购及住宅的高端化，因此，在住宅土地中配套了大量公建类物业”，说起商办市场曾经的热度，张大伟认为与人口增加不无关系。

张大伟说，像京沪等一线城市，常住人口住房需求巨大，一些以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，改变商业立项的使用属性，将“类住宅”作为卖点，并在用电、用水方面打起擦边球吸引购房者。

但由于用地性质不同，商办项目与商品住宅有着明显区别。首先是产权为40年或50年，不具备住宅配套（区房等），居住密度大、户型小；最关键的是，房价较同区域内商品住宅价格要下调50-60%。

“房价偏低、没有限购是选择商办项目的主要原因。”多位曾经购买过商办项目的受访者告诉中新网记者。

为何要调控商办市场？“首先是规划问题，本是住宅配套的商业反而拥有居住属性，与规划相悖，相关配套也无法跟进；另就是人口问题，比如北京、深圳等地的商办项目居住人口庞大；此外，由于商业土地地价低，开发商以商业用地拿地、却以住宅价格销售，变相赚取额外利润。”张大伟说。

中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授郑华接受媒体采访时曾指出，商办调控将确保住宅归住宅、商办归商办，减少商办物业的客户群体，降低开发商投资商办产品的积极性，进而降低商办类土地的出让溢价水平。“打击商办市场上的投机行为，一定程度上也将限制人口无序涌入大城市”。

还没结束！更多城市或酝酿规范商办市场

“还有城市正在酝酿、或者开始掀起新一轮封堵‘商改住’、‘办改住’的政策潮。”张大伟预计，此前，因住宅限购而购买商办项目的投资需求，或面临巨大风险。

预测了深圳、上海会跟进商办调控的严跃进告诉记者，未来，一些热点城市会积极跟进商办项目限购，虽然管控强度不会等同于北京，但有一点可以确定，“即商办项目不再与居住属性挂钩”。

在严跃进看来，政策力度上，以北京为代表的直接限制销售或不许销售的举措是最严厉的，管控效果最明显；但后续的主流模式，可能是要对供应端进行规范，积极管制产品设计。

“北京、广州后续不排除会对存量物业制定新的政策，比如说，针对部分有抛售和转让房源的购房者进行合理引导。”有业内人士向记者分析称。