房贷额度收紧利率提高 购房者被银行“劝退”（2）

昨日，新京报记者致电平安银行北京分行个贷客户经理，被告知额度收缩厉害，排队客户很多。批贷速度没受影响，但放贷速度被严重延期。他告诉记者，排队的主力是3·17新政之前签订购房合同的购房者，3·17新政之后，购房者以观望为主，除了个别新开楼盘有新增业务之外，二手房全面“冰封”。

记者了解到，从一季度末开始，各家银行的信贷额度便出现了不同程度的紧张情况，而接近年中这样的情况并没有得到缓解。

据专业贷款服务机构“伟嘉安捷”介绍，目前从银行审批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40个工作日左右，个别的银行放款周期更长，而且审批的条件也比从前更为严格，对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。

“类似连环单的客户如果急需房贷放款来周转资金，可以主动向银行提出上浮贷款利率。不然可能要耐下心来等待了。”有中介经纪人表示。

学区房“踩刹车”，有的两个月降200万

而在北京3·17楼市新政中，提高首付比例，以及之后的银行房贷利率上调，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步，从需求端抑制了楼市热度。

目前的北京楼市，呈现出新房和二手房同时走冷的局面。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年6月上旬（6月1日-6月10日），北京全市二手住宅网签量仅2896套，与5月上旬相比减少13.9%，维持着3月以来的连续下滑态势。

亚豪君岳会统计数据显示，6月第二周（6月5日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房、自住房与商办）共实现成交444套，成交面积6.28万平方米，环比之前一周分别增加47%、52%。在机构看来，虽然上周成交环比出现回升，但仍处于低迷周期。

比如，3·17新政、房贷利率上调、限价、学位摇号等政策频出，极速前进的北京“学区房”正踩刹车。

6月11日，新京报记者走访德外学区、黄城根小学、金融街学区、奋斗小学和实验二小等多学区发现，20万元的学区房“消失”，部分学区房公开报价踩线15万元，报价14.99万元，单价相比3·17之前的峰值每平米已下降2万到3万元，房价下降百万元以上。

多家中介人员表示，目前不敢接金融街学区和实验二小学区的学区房。由于业主心理预期价位较高，不愿降到15万元以下，所以暂无法挂网，并无公开成交记录。

黄城根小学是北京市重点小学，黄城根小学附近学区房的报价在过去的两三个月中经历了多次“跳水”。

据黄城根小学附近一家房产中介向记者打开的中介内部官网显示，4月27日，学校附近一套房报价由1050万下调到1005万。5月24日，该房报价下调75万元、6月8日，该房报价下调100万。经过三次调价，这套房子的报价下调达到220万元，报价下调200万元并非孤例。

房产中介向记者出示的另一套房源显示，该房源在3月25日之前报价为950万元，6月6日报价为750万元。3月25日到6月6日期间，该房报价六次下调。

北京市另一重点小学史家小学附近的房源报价也在下调。

史家小学附近一房产中介出示的房源显示，该学校附近房子价格每平米13万元到14万元不等。“房子的报价和成交价都在下降，房源不同，下降幅度也不同，”上述房产中介介绍，此前史家小学附近房源价格每平米15万元左右，目前每平米下降一万元，“有的房子价格下降了150万，也有价格下降了200万元，总体看房价下降了20%。”

该房产中介称，房价下降幅度较大的原因在于此前的“虚涨”。

“在新政前，学区房价格涨得有点虚。”该房产中介解释，过快的虚涨导致了目前的大幅降价。

德外学区房源报价也出现下降。某大型中介官网显示，最近该小区成交均价13万元至14万元之间。中介人员表示，相比此前16万甚至17万元的成交价，降幅约为15%。不过，仍有部分房源顶格挂牌，比如14.99万元接近15万元的挂牌“红线”。

教场口6号院51平米的一居室此前报价750万元，最近报价670万元。中介表示，可议价，650万成交应该没问题。

上述中介人员介绍，目前整体学区房降温，一处60平米95年房源在市场好的时候可以卖920万元，现在成交价只有805万。

在他看来，德外学区这些挂牌两三个月仍未卖出去的业主，“心理价位还停留在市场好的时候，预计未来将降价。”

“红线”之下，中介劝业主降房价

3·17新政之后，北京市住建委明确单价超过15万元的房源一律不得挂网。为抑制学区房价格畸高，北京3月25日深夜又开出“猛药”：2017年北京幼升小将继续扩大多校划片，并将通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位。

单价不超过15万元的红线出炉，各大中介房源报价回到15万元之下。

新京报记者走访发现，一些售价较高的二手房房源，无论在中介机构APP和网站中，已经基本“消失”。中介机构不仅制定了一套识别、标定“高价房”的标准，且有部分中介机构开始给经纪人员制定引导挂牌房源业主“议价成交”的鼓励政策。

“那些预期15万元以上的业主，我们会对其劝说。如果你不降价，没人看得到这个房源，你也卖不出去。同时，如果二手房单价超过15万元，也无法成交。为此，多数业主会在劝说下同意降价。”多位中介人员说。

有金融街门店中介表示，有部分业主此时想出售房子，但心理预期很高，不愿降至15万元以下。即便劝说降价，业主也不同意降至15万元。

3月23日，北京市住建委召集链家等北京市十大中介机构负责人，进行集体约谈，明确提出，中介机构和人员不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等，将逢炒必办。

多位业内人士表示，在学区房政策的变动、楼市整体降温以及信贷政策收紧的情况下，预计学区房将持续降温。

中介关店，金融街学区房“暂无成交”

6月11日下午4时许，记者来到位于金融街的链家，该店大门紧闭，玻璃门上贴着暂停营业的通知。一墙之隔的中原地产和我爱我家也均关着门。

一位自称链家的中介上前询问记者需求，其表示自己目前不做房屋买卖，转做房屋租赁。

多家链家其他门店人员告诉记者，金融街旗舰店中介人员目前一部分离职，另一部分“寄养”在附近的其他门店，比如宣武门西大街和西单的门店。

一位金融街店中介说，自己目前在宣武门西大街店上班，对于金融街店何时营业，要等上面通知。

据媒体报道，在市住建委等多部门联合执法检查中，数十家中介机构门店被关停，其中包括3·17之前房价超过20万元报价的链家金融街旗舰店、中原地产和我爱我家。

中原地产在玻璃门上张贴承诺书：其所辖所有分行不做以学区房概念的房源推广、销售、信息收集、带看、谈判、签约等商业行为。落款时间为3月24日。

上述门店中介人员告诉记者，停业整顿后，该店目前暂无营业计划，需要接到住建委的通知才可以开业。最初计划关门1个月，现在已经快关门三个月了。

记者从上述三家关门的中介机构现职人员处了解到，该片区的学区房暂时“冰冻”，没有成交。

“我们门店不敢再做学区房，如果将来开业，主要代理金融街的商品房和租赁。”中原地产上述人员表示。

新政之后，房产市场交易遇冷，房产中介工作量也几乎“冰冻”。

“我们网点目前有四个人离职，有四个人转到了租赁，”史家小学附近的一房产中介因任务量不达标，刚从“房屋买卖”转到“房屋租赁”，“我们每个月都有一定的带看任务量，但是这两三个月几乎没多少人看房。”

上述中介介绍，其今年共卖出去两套房子，赚了六万多元。“两套房子都是在3月份卖出去的，有的年后一套也没有卖出去就离职了。”

亚豪机构市场总监郭毅认为，今年以来的房地产收紧调控，一方面是对购房资格加强限制，通过政策的查漏补缺，包括商办项目限购，修改非京籍购房的纳税标准等等，使得限购的口子越收越紧；另一方面是对购房能力进行制约，近期个别银行首套房贷利率再次上调，除此之外批贷周期也在不断拉长，“减杠杆”执行力度持续加大。受到这两方面的制约，市场需求难以抬头，因此成交低位的趋势也仍将延续。

分析：“银行无米下锅，房贷利率上升”

6月5日，新京报记者独家获悉，民生银行首套房贷利率执行在基准利率基础上最低上浮10%。近日，又有中信银行、广发银行在内的银行跟进，上调首套房贷利率。今年以来房贷利率已多次上调。

对于本轮房贷利率的不断上调，海通证券姜超认为，金融去杠杆是主因。同时，同业存单利率飙升，发行萎缩，导致银行无米下锅，房贷利率飙升。

姜超称，过去两年，国内房价大幅上涨，资产泡沫风险上升，源于金融发展过度，以银行为首的金融机构资产膨胀过快。因而从监管层的角度，去杠杆的核心目标是抑制货币超增。所以，央行收紧了货币总闸门，今年大幅减少了货币投放，货币市场资金整体极度偏紧。而银监会收紧了金融市场融资的闸门。

他认为，在今年国内房贷利率上升的过程中，同业存单利率扮演了非常重要的角色。目前，银行在金融市场的融资主要有两大来源，一是央行，二是金融同业机构。去年末同业存单利率2.8%，今年初，央行大幅收紧了公开市场融资，随着同业存单利率的大幅飙升，尤其是达到5%以后，已经接近甚至超过银行的5%左右的贷款利率，这意味着银行的融资成本和贷款收益接近倒挂，导致同业存单发行萎缩。

“银行无米下锅，房贷利率飙升。”姜超表示，信贷收缩是下半年最大风险。

中原地产首席分析师张大伟认为，信贷利率上行是趋势，但不可能出现大面积停贷。资金成本继续上升，包括余额宝等理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已经属于低利润产品。所以预计后续银行将逐渐从目前的基准为主流提高到基准上浮。

他表示，购房者的资金成本持续上升，已逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。

一家股份制银行副行长对新京报记者表示，6月份部分银行突然上浮首套房贷利率，也是资金市场全面吃紧的表现之一。预计资金荒的6月过后，资金市场略有改善，但依然偏紧，信贷收缩的风险犹存。

预期：“北京调控加码可能性不大”

对于学区房价格下降的情况，中原地产首席分析师张大伟认为，价格跳水原因在于三月份学区房的报价过于虚高。此外，市场上存在部分购房者在三四月份有买一卖一的置换需求，“先买了，而卖不出手着急调价的个案。”

“现在有些个案的确出现了明显的报价下行，实际签约价格跌幅基本都在3%-5%这个位置。”张大伟指出，报价不代表最高成交价格，也不代表现在的成交价格。从市场趋势看，最近市场从量跌到价跌，预计学区房价格在七八月淡季的下行速度加快。

“楼市下行的原因是因为信贷收紧和楼市调控，”张大伟说，从区域看，一二线城市降温明显，三四线城市依然在平稳，部分区域甚至还在上升。

未来北京是否会继续出台相关调控政策？张大伟认为，北京调控的目的已经达到，楼市已经开始下行，继续加码的可能性不大。