股权和项目转让显增 中小房企倒闭潮（2）

开发商也在想各种办法应对。欧阳捷称：“当下融资渠道收窄，银行贷款又将成为开发资金的主要来源，信托资金也会成为香饽饽。”另外，房地产基金融资，包括创新的资产证券化融资或将成为未来房企融资的关注点。

比如，某房企由于拿地压力增大，便采取合伙基金的方式来筹措资金。自身作为普通合伙人出30%的资金，而另外70%的资金从其他券商或其他资管计划里获得。同时，作为基金管理方，又以委托贷款的方式贷给自己所开发的项目。这样便用小规模的资金撬动了大规模的“地王”。

某房企人士坦言：“当下融资确实较先前更困难。今年发债总量太大，目前审查更严格，甚至有一些已经暂缓。当下拿地更多的是使用自有资金和股东借款。”

刘策认为，未来存量资产证券化和经营性物业现金流的证券化或成为热点。商业租金是较稳定的现金流，可提前通过证券化方式将其变现。同时，杠杆基金也会成为开发商重点关注对象，在融资困难时，基金可以解决银行不敢贷款的问题。例如，世茂地产联合成立了物业费抵押计划和尾款回收计划；万科则推出公募REITs和房地产抵押贷款证券化等。

需注意的是，部分房企的融资成本在抬升。在光大控股房地产投资及基金募集负责人潘颖看来，融资成本需从两个角度来看待。一方面，资本市场做了一些监管调控，融资渠道肯定会受影响；另一方面，国内流动性仍比较高，无风险收益率在不断下降，资金追逐资产的冲动仍存。

面临新一轮洗牌

严跃进认为，本轮融资收紧的拐点和房地产市场政策的拐点同时出现，两个拐点会使房企销售受到影响，也会使得企业面临不适应和较尴尬的运营状态。

中小房企的不适应将直接导致其出局，而大企业由于拥有更好的融资能力、运营能力会相对受益。“经营稳健、资金实力强的企业可以在低位‘捡漏’，通过并购做大做强。”刘策说。

主动适应调控和市场变化是开发商的共同选择。这首先体现在拿地策略上，由于前期土地市场活跃，相关政策不断收紧，房企在拿地方面也出现了明显变化。一位中型房地产公司市场总监坦言，公司的地王项目已采取合作开发模式，以此来降低运营风险，拿地则会优选风险可控城市和区域。

潘颖表示，进入下半年，一些开发商已开始适当地控制风险，尽量回避以拍卖形式获取土地，更加专注于通过并购项目和旧城改造来获取土地。

刘策认为，后续房企或将会把重心放到京津冀、长三角等核心都市圈周边的三四线城市。一方面产业基础好，另一方面又能承担需求外溢。既不会受政策影响，也不会像三四线城市调控压力较大。

目前，土地市场有所降温。欧阳捷称：“前期热点城市土地市场的疯狂，令大家很焦虑。一些热点城市的建安成本只有4000元/平方米左右，而楼面价达3-5万元/平方米，房地产已经变成了纯粹的金融产品。但未来土地市场可望降温，项目风险也可能得到有效控制。”

严跃进表示，很多企业也不愿在此时再去拿“地王”，疯狂拿地可能会受到资金审查。对房企来说，首先是要量力而行，按照资金实力来经营；其次是要准确判断市场周期，市场降温时并非不能拿地，关键是要避免拿地后出现融资困难的问题。