德国楼市持续升温政府抑制房价 中国投资者身影隐现（2）

记者实地走访了解到，杜塞拥有大量中国留学生及来此做生意的华人，许多中国买家在杜塞购置整栋旧楼，然后改建成公寓出租，收益不菲；由于单纯的海外投资者买房不能贷款，许多中国投资者是一次性付款。一些总价几十万人民币的小公寓很抢手。

此外，为了刺激经济复苏，欧洲央行实行低利率政策，也推动了德国楼市的强势增长。金融危机后基准利率不断下降，截至2016年8月8日，欧央行的基准利率已降至-0.4%。

RuedigerHoley说，低利率是造成价格上涨最主要的因素，这使更多人负担得起房产，推动价格升高。“近5年来德国7大城市及他们周边地区的楼价房价增长率甚至达到30%。”RuedigerHoley表示。

总体而言，近年来德国经济呈积极态势，据德国联邦银行预计，2016年德国经济的增长将超过3.0%，经济增长使得房地产需求也一定程度上升。不少投资者认为，德国房地产价格的上扬是由宏观经济走势决定的。

经济增长对人口的吸引力也在增强，仅德国首都柏林，每年就有4万人搬迁到这里。BernieMorris预计，柏林近年来新增居民约100万，但人口数仍低于二战前，仍有很大增长空间。除此以外，难民不断涌入德国，在2015年一年，柏林就接收了5.4万名难民。

德国邮政银行报告认为，仅1%的人口增长就将使城市公寓价格平均提高3.5%，独栋房屋提高1.9%。报告分析，难民人数上升本身不会直接影响房地产成本，但会造成价格上出现“多米诺现象”。住房补贴会增加需求量，这反过来会推高需求和高端租赁成本，最终提高收购价格。

政府管控抑制房价

多年来，德国房地产一直处于政府的强硬干预之下，调控重点始终放在抑制房价上涨、打击投机炒作房价、有效保障住房民生上。

面对火热的房地产市场，德国政府延续了其对房地产市场一贯强硬的做法，从增加房屋供给与抑制房产炒作方面出台了一系列措施。德国统计局公布的数据显示，德国批准建设的住宅数量在1994年达到峰值后逐年下降。

但从2009年开始，德国政府批准建设的住宅数量稳步上升。其中，2014年批准建设的住宅数量同比增长近5%。2015年1-9月德国政府批准建设住宅数量同比上升4.8%，增加了10300套新住房建设。

以柏林为例，柏林政府决定，截至2026年，将实现公寓数量从8万套提高到40万套的目标。为此，柏林城市内的六大国有房地产公司，将从市场上购买26600套公寓，并建造53400套新住房来满足市场需要。

与此同时，柏林市政府划定了33个社区作为“城市保留区”，并在保留区内禁止再开发项目；社区的房东也不能将房屋变卖为托管公寓，以防止房产投资商哄抬房价。

事实上，在德国严厉的税收环境下，炒房盈利空间不大。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。如果新购住房未满7年转让，其综合税率更高达50%。如果五年内卖出3套及以上还要加收盈利额25%的资本利得税。

RuedigerHoley告诉记者，尽管现在新建公寓中投资比例占很大部分，但想通过投资房地产赚取差价的人很少，大部分买房都是自用房或者在低利率政策、廉租房短缺的双重压力下寻求的避风港。

德国还通过严格的房价定价机制稳定住房价格，德国的房价、地价和房租都实行指导价制度。德国法律还规定，如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为。如果地产商制定的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便构成犯罪。

RuedigerHoley谈到了德国最新规定：20%至30%的新房地产项目中，如果有超过100个公寓的项目，那么它必须是低价公寓。

在租房方面，德国有严格的《租房法》，并出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。德国政府修建了大量商品房，其标准与开发商对外销售的房子没有任何区别，几乎可以满足所有低收入家庭的住房租赁需求。

德国不允许政府或物业拥有者随意调高租金，德国法律对房租的上限进行限制：与“指导价”制度类似，如果房租超出政府规定“合理租价”的20%，就构成违法行为。如果超过50%，就构成犯罪，将有可能面临三年徒刑。

在租房客占据了城市人口85%的柏林，政府近期出台了一项新规定，要求新签订的租赁契约中，房价不能高于城市平均水平的10%。为推进该项规定，柏林政府正在通过要求房东公开前次租赁价格的方式，从而监测新收取的房租是否符合政府规定。

尽管房价持续攀高、政府出台抑制措施，仍有投资者对房地产市场保持信心，BernieMorris说：“柏林房产是全球中价格最合理的城市，这里的价格远远低于西方其他各国首都，这里每平米2500英镑的价钱与伦敦的5000英镑和巴黎的6000英镑比起来还很便宜。柏林房市要达到与那些城市一样的高价还需要一段时间。”