上海警示严控房地产贷款 穿透式监管商品房交易（2）

“永续债”做手脚变贷款

除了上述较常规的变通方式，记者日前独家获悉某大型香港上市房企正通过多家银行广东的分支行进行的一种融资手段：发放永续债。银行资金进入的方式，是借某个通道，比如基金子公司，使资金进入某特设的项目资管计划，再进入这家房企的“项目公司”，即作为项目公司永续债。

顾名思义，永续债本身期限为永续或极长。但一名审批过此项目的银行人士告诉本报，为了让购买房企永续债对于银行而言效果等同于贷款，银行会在利率上“动手脚”，比如约定每年递增的利率，或前两年利率为一般定期贷款利率，到了第三年突然加码，倒逼企业因无法承受利率而只能像还贷一样到期还债。

“就好比每年利率加个5%，那谁受得了‘永续’借下去？”该银行人士说。

为了逃避资金用途限制方面的监管，合同还会约定项目公司的借款用途为归还股东借款，即将永续债用于偿还其在母公司的债务。而事实上，项目公司借母公司的资金本身就是主要用于拿地。所以虽在会计科目上兜了一圈，其实质无非就是地产企业从银行融资拿地。

而让这家香港上市房企乐于借永续债的另一个原因，是让报表看似健康。根据相关规定，永续债是进入报表中的“权益”项目而非“负债”。

上述这种种“花招”，都在此次监管之列。《意见》堵上的五条渠道中已经包括了信托资金、资管计划等，而监管对于银行资金流向管理“实际重于形式”的要求，也会砍断银行暗地“输血”线。

宽松的资金若为土地市场泡沫缘起，看住灰色资金运输链条，往往是挤出泡沫的有效方法。