中粮地产被指暴利和捂盘 负债率逾8成拿地速度放缓（2）

拿地速度放缓

相比于房地产市场的火爆，中粮地产今年的拿地速度明显放缓，拿地面积也仅仅是市场均速的一个“零头”。

8月17日，中粮地产于晚间发布消息称，公司全资子公司上海兴悦房地产开发有限公司与北京城市开发集团有限责任公司以及厦门建呈房地产开发有限公司组成联合体，通过公开竞拍成功竞得上海市宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块国有建设用地使用权。该宗地成交价为人民币67.9亿元，规划面积为70210.40平方米。上海兴悦拥有25%权益。

而在此之前，中粮地产于2016年年内仅仅拿下两幅地块。6月29日，中粮地产以24.4亿元拿下上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，出让面积为56886.6平方米，规划建筑面积为68264平方米，楼板价35744元/平方米，溢价率235.62%。

另一宗土地则是今年2月3日，公司全资子公司中粮地产成都有限公司以2.84亿元的价格竞得成都市金牛区西华街道地块，土地面积为3.76万平方米。

据中粮地产2016年半年度报告（以下简称“半年报”）显示，2016年报告期内，公司通过公开市场招拍挂取得成都、上海两宗国有土地建设使用权，合计占地面积9.45万平方米，合计计容建筑面积14.34万平方米。

与之相对，记者梳理中粮地产2015年年度报告发现，报告期内，中粮地产分别在北京、南京及苏州成功获取五宗国有土地建设使用权，计容建筑面积合计102.10万平方米，完成全面拿地面积的100%。与2015年的102.1万平方米相比，中粮地产目前为止的拿地速度尚显迟缓。

中粮地产2015年半年报提到，公司总部与城市公司形成合力，将全年土地储备目标重点分解到各重点城市，积极探索股权合作、城市更新、主题地产等多元化的拿地方式，全力推进公司土地储备。而记者发现，在最近的2016年半年报中，这一说法却变成“常规和非常规方式并举，合理储备土地资源”。

对此，中粮地产在回复中表示：“公司采取多元的土地获取方式，立足招拍挂的传统土地获取模式，同时积极通过旧城改造、合作开发、对外收购等方式增加土地储备。”

与拿地速度放缓相对应的是中粮地产正在积极实施的城市更新项目。中粮地产在半年报中提到，公司在重视常规发展的同时，积极开拓非常规的发展思路，在招拍挂常规方式基础上，深入挖潜，积极参与城市更新，并通过收购等方式增加土地储备。而此次城市更新项目则是其“非常规发展思路”。

记者通过梳理发现公司的城市更新项目全部汇聚在深圳。据半年报显示，除在建的深圳中粮天悦壹号（原名中粮紫云）、深圳祥云国际、深圳云景国际等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目、宝安69区城市更新项目。截至2016年6月30日，公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约115万平方米。

净利润下滑负债率攀升至81.48%

中粮地产2016年半年度报告显示，报告期内，公司归属于上市公司股东的净利润为1.6亿元，与上年同期相比减少了10.79%。对此，中粮地产在半年报中表示，主要是本期公司本部来源于可供出售金融资产出售收益同比减少，同时公司合作项目增加。记者同时发现，公司上半年资产负债率81.48%，较2015年78.42%的资产负债率进一步恶化。

另一个比较值得关注的是中粮地产的融资结构。据中粮地产2015年年报显示：“短期借款为57.25亿元，这57.25亿元的项目归类全部属于信用借款。”

据此前报道，中粮地产短期融资中的抵押借款是2013年开始归零，同年年报中的质押借款和保证借款均显示为零，信用借款显示为81.46亿元。此外，中粮地产一年到期的长期借款总额显示为30.5亿元，其中信用借款为17.83亿元，占比58.46%。

对此，中粮地产方面表示，公司的短期借款以信用借款为主，长期借款有抵押借款、质押借款、保证借款和信用借款。“目前公司与各家银行保持着良好的合作关系，未来公司将继续实施稳健的财务政策，为业务发展提供稳定的资金来源。”

中粮地产最新发布的融资融券信息显示，中粮地产融资余额1022503232元，融券余额2617128元，融资买入额21150512元，融资偿还额24883517元，融资净买额-3733005元，融券余量271205股，融券卖出量30000股，融券偿还量80000股，融资融券余额1025120360元。

记者梳理中粮地产部分融资融券信息发现，中粮地产近期融资余额一直处于下降的状态。面对部分股友对中粮地产股票走势的质疑，中粮地产官方表示，公司股票价格受公司经营环境、所处行业发展前景等基本面因素的影响，还受到各种宏观经济因素、政治因素、投资者心理预期因素及股票市场的投机行为等因素影响，会产生波动变化。

9月21日，记者实地走访了中粮海景壹号大楼，在众多地标性建筑旁边，掩映在绿树丛中的中粮海景壹号显得低调而奢华。