南京“温柔”调控政策 等因素博弈致楼市量价齐升（2）
房价的暴涨进一步刺激纯粹投机炒房的人群大扩容。“目前投资客占购房需求的比例大概在30%至35%，而往年这个比例不超过20%。”有南京房产中介人士认为。
投资客的猛增，无疑将加大楼市的波动。据统计，明后两年南京将有近百个楼盘要交付，其中2017年交付的近六成，2018年交付的在四成左右。投资客蜂拥追捧新盘的同时，难免出现对旧房源的集中抛售。正如南京市市长缪瑞林在8月17日的工作报告中所言，南京房地产市场风险在加大。
疯狂的开发商
据了解，房地产开发的利润率一般在10％以上，像南京这样的热点二线城市，利润率一般在30％左右。如果拿地便宜，再增加精装修等项目，利润率就更高
买房人疯狂抢房，开发商则一边疯狂拿地，一边捂盘惜售。今年以来，全国各地大大小小的开发商排着队到南京抢地，却常常有钱还抢不到地。在南京土地拍卖现场，多家开发商夺地的激烈场面不时出现，单价地王和总价地王不断被刷新。
1月29日，上海建工以64.8亿元拿下南京河西中部地块，楼面价达42561元/平方米，成为彼时南京单价地王。然而，这一纪录仅保持3个多月即被打破，5月13日，葛洲坝以32.8亿元拿下河西南部一地块，楼面价45213元/平方米，成为新一任南京单价地王。当天，南京同时诞生了总价地王——世茂经过88轮竞价，以总价88亿元拿下河西一地块。
据统计，南京上半年成交的32宗地块中，有27宗溢价成交。其中，14宗的溢价率在100%-200%，1宗的溢价率超200%。
某房企工作人员告诉记者，地王的楼板价已高于同区域在售商品房的均价，即所谓的“面粉”贵过“面包”，这会改变居民对房价的预期，刺激改善、投资、投机需求，从而推高房价。
虽然热钱涌入南京楼市令政府担心，其于5月27日出台了土地政策，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，但并没能阻止住开发商拿地的疯狂。6月14日，南京首例土地出让“熔断”，因多个开发商举牌超过最高限价而流拍。7月8日，再次出现“熔断”，8幅宅地有7幅因触及最高限价而流拍。
某大型房企南京公司的一位员工透露，总部今年给了40亿元以上的拿地目标，但到目前寸土未得。并不是拿地不够拼，而总是差那么点。如果下半年再拿不到地，现有楼盘开发完毕后，公司员工只能另择高枝了。
而目前有地开发的房企，对建好的房子则更加惜售，有的干脆直接捂盘。“卖得越迟，价格越高，如果碰巧附近出了个地王，那就发了！”一家房企的营销人员说。
以某地铁盘为例，今年5月三次向物价局申报价格，皆因价格超红线被打回，后来干脆不报价，直接封盘至今。更有甚者，有的已拿到销售许可证，也一直捂着不卖，借着楼市供应紧张的“房荒”待价而沽。
类似的捂盘现象在南京比较普遍。一项调查显示，南京楼市目前共有102家楼盘无房可卖或者有房不卖。一家房企的部门负责人表示，捂盘会加剧阶段性供应量的紧缺，房价会因此上涨，到时候再重新领取销售许可证，价格自然比现在高得多。
据了解，房地产开发的利润率一般在10％以上，像南京这样的热点二线城市，利润率一般在30％左右。如果拿地便宜，再增加精装修等项目，利润率就更高。如今年8月30日开盘的银城东岳府，60套精装房销售均价为每平方米4.18万元。
该楼盘所属地块是2014年11月由银城地产以每平方米1.08万元的价格竞得，即便剔除每平方米0.6万元的精装费用，其房价高出地价不少；同一天，五矿晏山居新领一批房源的销售许可证，其中24号楼毛坯房源销许均价为每平方米4.24万元，比前一批房源上涨四五千元，而开发商2014年竞得的楼面地价为1.55万元。
“温柔”的调控政策
关于年化涨幅的限价令未能阻止更多的人涌入楼市，尤其是刚需和改善型客户纷纷恐慌性入市尽管面对楼市的火热，不少地方均出台了相应的调控政策，但其力度之弱用“温柔”二字形容不为过。
为控制房价过快上涨，南京市在今年4月出台了限价令，对每平方米2万元以下、每平方米2万元至3万元、每平方米3万元以上的房源分别设置了12%、10%、8%的年化涨幅。
但这未能阻止更多的人涌入楼市，尤其是刚需和改善型客户纷纷恐慌性入市。赵军（化名）是典型的住房改善型需求者，在一个老小区有一套面积100多平方米的房子，“九十年代初建的，砖混结构。”
他告诉记者，房龄老，小区旧，环境差，是想换新房的主要原因。他非常懊悔春节前自己的犹豫，当时看中的河西南一个楼盘报价只有每平方米2万多元，而如今近4万元尚一房难求。
5月27日，南京出台土地政策，欲浇灭开发商拿地的疯狂，但土地出让“熔断”案例却接连出现。
为了给楼市进一步降温，南京在8月11日晚又出台了新的政策，但调控力度却较之前“温柔”许多。《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》只有限贷和限价，未见限购的踪影，被业内人士评价为“动其皮肉，不伤筋骨”。
在限贷方面，首次购房、首套住房的贷款政策没变，继续分别执行首付两成半和最少三成；已有一套房、贷款已结清的，首付从三成调整为不低于三成半，贷款未结清的首付从最低四成半调整为不低于五成。