一二线城市房价过快上涨 居民杠杆率猛增（2）
“从金融机构的角度来看，目前个人住房按揭贷款仍是各个银行争夺的优质资源，这也就是居民大加杠杆的原因。”伟嘉安捷吴昊对上证报记者说，虽然目前北京各大银行发放的房贷利率已经很少再有“83折”，大多以“85折”和“90折”为主，但平均测算下来，其首套房的利率仍处于历史新低。
“根据融360的权威统计数据，一季度末，全国首套房平均利率为4.54%，继续创历史新低。一季度末76.98%的银行提供优惠利率。从利率水平看，一季度末一线城市首套房平均利率4.27%，相当于基准利率87折；二线城市首套房平均利率4.45%，相当于基准利率91折；三线城市首套房平均利率4.63%，相当于基准利率95折。”兴业证券阎常铭在研报中写道。
在他们团队看来，在利率市场化和金融自由化阶段，商业银行持续增加对于住房按揭贷款的偏好，是一种重复国外主要经济体资产配置行为的历史规律。这似乎意味着，如果宏观调控政策没有特别约束，住房按揭贷款仍是商业银行的“香饽饽”。
今年年初，央行行长周小川曾表示，我国个人住房贷款在银行总贷款中的比重偏低，很多国家占总贷款比例为40%-50%，中国大概在百分之十几左右，银行也觉得个人住房贷款相对比较安全。“这一态度和看法，也令市场鼓舞。”兴业证券研究员这样分析。
然而，从另一个角度来看，中国按揭贷款还款负担率明显上升，其中的隐忧不得不令人关注。
广发证券乐加栋团队统计，目前中国按揭贷款还款负担率为39%，压力相对较大。他们预计，整个2016年还款负担率将接近40%。“对于今年按揭贷款购房的居民家庭而言，若未来收入出现波动，还款压力可能进一步加大。”
根据他们的测算，2011年-2012年中国居民按揭还款负担率在20%以下，2015年升至28%。由此来看，2016年居民购房的杠杆率确确实实在猛增。
陈晟告诉记者，中国在2015年底的居民房贷收入比高达0.46，已经超过日本泡沫时期的水平，而且目前仍在飞速上升。“如果房贷增速维持在25%到30%，预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的0.5水平。”陈晟不无忧虑地说。
公司债规模暴涨
开发商集中发行公司债，成为助推房价上涨的另一个杠杆，很多“地王”也由此诞生。
2016年1月14日，保利地产发布公告，最终确定第一期公司债券的票面利率为2.95%，发行规模为25亿元。“2.95%的低利率，让企业发债动力十足。”东兴证券固定收益分析师郑良海说。
记者收集到的材料显示，这25亿元公司债被基金（鹏华弘实、中银新财富）认购约3亿元。“剩下的22亿元应该是银行、保险、社保等吃进的。”一位业内人士对记者说，虽然这类公司债收益率低，但其流动性好，还有质押回购加杠杆的便利，因此只能是资金成本更低的机构购入配置。
“目前，5年期AAA房产企业发行利率在3.15%-3.2%，AA级在3.5%-4.5%，整体上与去年相比下降将近80bp-100bp。”郑良海说，与以往开发贷作为开发商的资金来源不同，近一年来房企发行公司债成为撬动楼市的另一个杠杆。
国家统计局、中国指数研究院等机构的统计数据显示，截至2016年8月26日，房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模已经达到2015年全年的151%。
郑良海告诉记者，相较其他行业，房地产自2014年“9·30”新政后开始回暖，房企也随之成为公司债的发行主力。2015年颁布的《公司债券发行与交易管理办法》（以下简称“新办法”）实施以来，房企发债更是快速上升，发行成本要低于其他行业。“这有可能导致房地产未来几年会有一个行业风险释放过程。”他说。
对此，中国人民银行研究局王琰撰文指出：“房企低成本集中发债可能造成未来集中违约”。
“据Wind统计，今年上半年上市房企平均资产负债率为76.4%，其中32家企业负债率已突破80%。而受宏观经济形势及调控政策影响，近年来地产行业整体增速换挡、内部结构重构，房企盈利状况和偿债能力下降、信用基本面持续弱化，此时低成本集中发债可能导致未来集中违约。”王琰说。
郑良海告诉记者：“2012年-2016年9月，房企每年发行公司债规模分别为4亿、10亿、161亿、4342亿、6756亿。资金向地产领域的堆积，既撬动房价不断上涨，又造成风险不断累积，预计在2018年后风险会开始逐渐显露。”
“政府出台‘新办法’确实给很多企业带来了实惠，但是有些企业有了钱，高价拿地，导致‘地王’频出，进而推高楼市预期，形成‘赌博’式的恶性循环。”范小冲说，从现实来看，赌对的企业当然高兴。而且，当年的“地王”都赌对了，这自然加剧了开发商间的“博彩”心理。此现象既令人深思，也令人不安。
潜在风险在积累
无论是居民按揭贷款，还是开发商公司债，这两大金融杠杆潜在风险的上升显而易见。道理很简单，天下没有只涨不跌的商品。记者在采访调研中发现，无论是从房价收入比、租售比等评价指标来看，还是从供需关系的角度来看，目前一、二线城市的房价均存在“泡沫”是不争的事实。
多位经济学家向记者表示，按照国际上比较通行的说法，房价收入比（指住房价格与城市居民家庭年收入之比）在3-6倍之间为合理区间，显然中国一、二线城市已经偏离了这个区间。