房企运营半年考：高销低利 短期偿债能力提升（2）

受到地价增速跑赢房价的影响，房企的毛利润也被蚕食。在浦东君统计口径内的房企在报告期内的整体毛利率为29.99%，降幅扩大至2.69个百分点。

此外，高地价让房企对拿地尤其是一二线城市的土地的风险预估上升，对像碧桂园这样迫切扩张一线市场的房企而言，合作拿地或合作开发能够降低风险。但这也带来另一个弊端——归属母公司股东的净利润下降。

合作开发显著增加导致少数股东权益比例增加，进一步降低归母净利润，导致归母净利润增幅低于营业利润增幅。此外，报告期内结算项目部分是在2015年前后市场低迷时所销售的，该部分毛利受到压缩，进而影响盈利水平。

李少明指出，在未来1-2年中，今年上半年的销售项目将集中结算，毛利率有望随土地成本低且售价提升的项目结算而增高。

短期偿债能力提升

销售大幅增长所带来的另一个好处就是大量销售回款让房企经营现金大幅流入。以恒大为例，截至六月底，恒大2120亿元的现金余额中，有1100亿元便来自于销售款。

在李少明的统计口径中，今年上半年行业经营活动实现现金流入467亿元，较2015年流出543亿元，同比增1010亿元。此外，经营现金大幅流入使得2016年上半年末行业货币资金达6852亿元，同比增长49.6%。

李少明指出，销售火爆带动回款加快，货币资金猛增，企业的财务基本面持续好转。

根据浦东君的测算，随着负债率的降低以及资金回流的增加，货币资金/(短期借款+一年内到期长债)提升至1.40，比去年同期增长了59.04个百分点。上半年上市房企的货币资金覆盖率的提升，意味着短期偿债能力得到大幅的提升。

李少明认为，由于销售火爆带动房企回款增加，货币资金充裕，负债水平稳中有降，行业整体偿债能力较强，杠杆风险可控。

另一方面，今年上半年的货币政策依然保持较为宽松的状态，大量的房企发行了低息的公司债。Wind数据显示，截至2016年7月，房地产企业公司债已累计发行5760亿元，超越去年全年水平。

对于房企而言，一方面低成本的公司债能够为房企及时补充血液，另一方面它的作用就在于替换高成本的外债。但这也面临一些问题。一家深耕深圳的国有房企高管向记者表示，随着“资产荒”的到来，在提前偿还这部分债务的时候银行并不是很乐意，公司也只能签订像可转让定期贷款融资的银团贷款协议这样的协议来降低贷款的成本。

“目前公司的海外债在6成，今后公司还是会通过像发行公司债这样的境内融资方式来降低融资成本。”上述房企高管表示。截至2016年6月30日，该房企综合贷款利率约4.6%，创该公司近年来的新低。

这也体现在了行业的负债结构上。根据李少明的统计，今年上半年口径内的房企长期借款同比增加1240亿元至9277亿元，长期借款占比则由去年同期的58%提升至64%。

而资产负债率也略有改善。根据浦东君的测算，上半年上市房企整体资产负债率继续好转，比去年同期降低了0.15个百分点，至75.19%，扣除预收账款的真实负债率下降1.51个百分点，至52.10%，下降幅度有所扩大。

但7月份证监会出台了《关于进一步规范证券公司公司债券业务发展有关问题的通知》，并窗口指导上市房企募集资金补充现金流和偿还银行贷款，同期银监会推出了《商业银行理财业务监督管理办法》(征求意见稿)等，都对房企可能受益的融资渠道进行监管。