土地市场地王频出背后 一线城市量跌价涨（2）

全国土地流拍近两成

一线城市的火爆，并不能掩盖全国土地市场表现不佳的现实。根据“标准排名机构”的统计，截至12月13日，全国100座城市在2015年共出让土地12493块，最终成交10003块，2490块土地流拍或流标，流拍率为19.93%。

这些流拍的土地分布在95个城市之中，只有5个城市还没有出现土地流拍情况，分别是青岛、北京、长沙、镇江和珠海。

即使是市场火爆的一线城市，个别地块也面临无人问津的尴尬。除北京外，截至12月初，上海供应土地215块，流拍8块；深圳供应58块，流拍12块；广州供应173块，流拍18块。

有房企人士向21世纪经济报道记者指出，一线城市土地流拍的原因，多在于土地自身“品质”较差，主要表现在位置较偏远、配建规模过大、价格偏高、同区域竞品过多等。

真正严重的是二三线城市。上述机构统计显示，从流拍率来看，排名第一是北海市。该市全年供应38块土地，仅成交了13块，25块土地流拍，流拍率达到65.79%。

紧随其后的为台州市，流拍率为61.63%；其余依次为南充(59.21%)、西宁(58.62%)、平顶山(57.35%)、汕头(52.31%)和惠州(50.75%)。另有海口、绵阳和牡丹江三地的土地流拍率为50%。也即，在全国100所大城市中，今年土地流拍率在50%以上的城市共有10个。

中原地产分析指出，二三线城市普遍存在过剩风险，投入到这些城市的资金规模也在减少。因此除个别东部核心二线城市外，其他城市的土地市场相对平淡。总体来看，二三线城市的土地市场表现弱于往年。

经济生态继续分化

土地市场的迥异表现，反映出一线城市和其他城市完全不同的经济生态。

上述房企负责人表示，其所在的企业选择进驻城市的标准有三：经济发展水平、楼市供需状况、人口流动趋势。在这三个层面，一线城市和其他城市都有明显差异。

该人士表示，从经济发展水平来看，一线城市和其他城市本身就不在一个层级。而市场供需和人口流动的差异更为明显，这也决定了这些市场的发展潜力。

根据安信证券研究报告，截至10月末，我国房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米，其中包括待售面积6.86亿平方米、尚未开工的企业拿地42.3亿平方米、在建商品房库存约49.1亿平方米。

从区域分布来看，辽宁、山东、山西、内蒙古为“严重过剩”区域。其中，营口的供需比已达到338.1%，鄂尔多斯、乌兰察布的供需比分别达到280.7%和293.7%。吉林、湖南、贵州、云南、青海等地属于“轻度过剩”。相比之下，北京、上海、广东、福建等省市则属于“供给相对不足”。

人口流动的趋势同样不利于二三线城市。中信建投研究报告指出，一线城市因长期享受外来优质人口流入带来的人口红利，应继续成为房企的优先选择；紧邻三大经济圈的次中心城市，其丰富的资源对高素质人员具备较大的吸引力，也应是房企重点关注的对象。

相比之下，人口净流出省份的非核心城市被列为“警惕选择”级别。其中，过去人口流出最严重的区域有两个：除成都、重庆、贵阳以外的西部川渝黔连绵区；东部的浙西南-闽西连绵区。除非获得国家层面的重大政策惠及，如京津冀、长江经济带、一带一路等，否则上述人口迁徙的方向很难被打破。

上述因素决定了，在土地市场，一线城市和其他城市之间的分化还将持续，并使得未来的房价走势出现不同。多家机构认为，这种变化对房企的冲击同样明显，布局在三四线城市的房地产企业，未来可能遭遇市场变化带来的冲击，其项目或公司将成为市场兼并的对象。