京沪地王隐忧：市场购买力能支撑这么多地王吗？（3）

败绩

拿下“地王”容易，但要让‘地王’赚钱就没那么容易了。2009年以来，京沪两地诞生的“地王”项目至少仍有二十余个尚未解套

精明的开发商一拨赶一拨地抢夺“地王”，以时间换空间，是其底气所在。回顾十年房地产发展历程，多少当年骇人听闻、业界咋舌的高价地块，尽管期间都差点“拖垮”开发商的资金链，但风险最后几乎都消弭于不断攀升的房价中，而且赚了个盆满钵满。以北京过去几年“地王”项目的入市情况为例，其中不乏楼面价超过4万元/平方米的，其最终售价都达到10万元/平方米以上。

然而，时间这个“解药”，真的可以解救所有的高价地块吗？

从克而瑞房地产研究中心监测的数据来看，2009年至今上海仍有至少10个“地王”项目尚未解套。细究这些“地王”，目前境况大致分几类：或是项目已售罄，但其销售均价不足拿地楼板价的2倍，算上建安成本、各类税费、资金成本等，利润空间所剩无几，如远洋香奈、中海紫御豪庭；或是项目已开发在售，但去化率不高，且售价不足拿地楼板价的2倍，如中建大公馆、华侨城苏河湾等；或是拿地多年至今仍未开发，资金被占用，如2011年景瑞地产摘得的浦东单价“地王”项目至今尚未动工，2013年天宝远东拿下的当年住宅单价“地王”项目至今仍未上市。

在北京，记者调查梳理了其2009年至今的“地王”项目，楼板价在项目均价中占比超过50%的未解套“地王”项目至少有十个之多。如保利地产2009年12月17日夺得的朝阳地块，当时溢价率高达314%，楼板价为23506元/平方米，如今以“保利东郡”入市的该项目成交均价为43031元/平方米，时隔6年之后土地价格仍占到售价的55%左右，若加上建安等各种成本，目前该项目难言赚钱。

又如恒大地产2014年4月24日以41.6亿元拍得的大兴黄村地块，溢价率高达180%，楼板价为23793元/平方米，而目前该地块以“恒大未来城”项目入市，平均成交价仅19420元/平方米，纯属“赔本的买卖”。

另一个极端案例是泰禾集团的北京丰台西局村旧改项目。2014年2月20日，泰禾以49.58亿元加配建5万平方米限价商品房的代价竞得该项目，楼面价高达6.8万元/平方米，引来业内一片惊呼。如今，仅仅一墙之隔，龙湖比泰禾早一周拿地的西局项目“西宸原著”今年4月已经入市，甚至二期“西宸玉府”已推售产品都卖得差不多了，而泰禾西局项目至今迟迟未动。据业内人士透露，该项目是卡在了拆迁补偿上。

“拿下‘地王’容易，只要有钱就可以。但是，要让‘地王’赚钱，就没那么容易了，规划是否顺利通过，操盘水平够不够高，成本控制是否精确，市场环境是否稳定等等，各种内外因素只要有一个没把控好，就有可能被‘地王’拖死。”北京中原地产首席分析师张大伟表示，“地王”风光背后的风险尤大，今年的“地王”除了祈祷入市时房价比拿地时上涨50%以上之外，还要防止种种“意外”。

“有些中小房企，别看以前卖得都挺快，活得不错，但假如一块‘地王’砸在手里，5年的积累就没了；要是拿错了两块‘地王’，说不定整个企业都危险了。绿城当年多牛，就是因为拿错了几幅‘地王’，以至于宋卫平不得不将亲手创建的企业控股权拱手相让。”一位业内人士如此感叹。