沪上外围地价大涨为哪般 谁在拉动地价（2）

谁在拉动地价

开发商为何为敢于频频出手，甚至于不计成本？其背后的推动力有哪些？

现阶段土地市场的竞争已经趋于白热化。如在今年11月举办的一场土地拍卖会上，奉贤区南桥新城一幅面积不大的地块，经过近百轮竞价才分出胜负，最终被福建企业禹洲地产竞得，当然其结果也使得地价飙升。

专家分析指出，房企之所以敢于“大手大脚”，在于今年销售业绩向好，投资信心恢复，加上年终必须完成全年拿地目标，纷纷加码拿地，从而导致土地价格上扬。上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，在已经完成全年销售业绩的情况下，众多房企面临年底拿地目标的完成度，因此不计成本拿地，并呈现趋向疯狂模式。在这种情况下，在北京、上海等一线城市，由于优质纯宅地的稀缺，土地价格自然会在各房企的激烈竞争中不断上行。

更为深层次的原因在于房企对优质地块的追捧。专家表示，在楼市“白银时代”，由于楼市分化趋势愈发明显，以一线城市为代表的人口导入型城市，强者恒强，所以房企更加愿意选择在这些城市加大投资力度。

除了一线城市之外，包括南京、福州、青岛等重点城市的优质地段，同样也遭到开发商哄抢，从而导致溢价率偏高。如南京近期成交的雨花台区软件谷地块被世茂地产以22.8亿元摘得，溢价率为53%；福州马尾快安儒江大道地块，被名城地产以17.2亿元竞得，溢价率高达98%。

另外，中小房企押注一线城市及重点城市，也在一定程度上促使土地市场价格飙升。易居智库研究总监严跃进表示，房企在城市布局方面，会更加青睐于一线城市的布局。尤其是一些中小房企，会有押注一线城市的投资心理。此类房企到一线城市高溢价拿地，一是为了做标杆项目和做总部经济，二是认为后续房价持续上涨能够对冲目前地价上涨的风险。

当然，还有一个不可忽视的因素就是，上海市中心区域土地供应日益减少，因为外围也成为了各房企抢夺的“主战场”。根据易居研究院提供的跟踪监测数据表明，截止到今年11月份，上海总共推出221幅地块，外环线以内供应量不到四分之一，其中内环线以内供应量更是屈指可数，黄浦区则是“零供应”。

后续影响如何

沪上外围地价大涨，对未来楼市会产生怎样的影响？

专家分析指出，地价上涨会影响购房者预期，并加快其入市节奏。严跃进表示，购房者对于土地市场的反应相对是迟钝的，但通过售楼处的各类讯息，也会比较认同未来房产价格继续上涨的现实，进而积极购房，降低观望的频率。

此外，地价大幅上涨对所在板块的房价拉动，将会起到立竿见影的效果。陆骑麟表示，以金辉地产在莘庄取得的地块为例，按照目前成本来测算，未来售价将要达到7万元/平方米才能保本，这也意味着，在未来不到两年的时间里，莘庄板块房价将会出现单价接近7万元/平方米的项目，而对比现阶段板块内标杆项目中海寰宇天下4.5万元/平方米的售价水平而言，尚有55.6%的上涨空间。

当然，土地价格过高，对项目后期运作并不是很有利。陆骑麟分析指出，目前的土地市场一直处在高热的态势，一线城市已是出现“面粉贵过面包”现象，项目盈利难度加大，对开发商的后期运营形成了一定挑战。如前文中提到的嘉定江桥镇地块，与其容积率相同的好世凤翔苑、季景铭郡等周边项目目前在售均价为3万/平方米左右，通用国际在售均价则在1.4万/平方米左右。周边二手房，譬如天禧嘉苑，目前均价在2万/平方米左右。而此次地块的成交楼面价27084元/平方米，与周边在售项目均价持平，预计未来保本售价将近4.5万/平方米，对于项目未来的盈利难度加大。

购房者如何应对？专家建议，考虑到未来政策对购房有利，可以根据自身情况，积极主动一些。严跃进表示，就目前的政策环境来说，政府鼓励购房，所以房价在强大需求支撑下，没有下行空间。因此如有置业考虑，可积极入市。