首批公积金资产证券化产品发行 中国版两房MBS？（2）

然而，沪公积金RMBS产品的加权平均贷款利率仅为3.81%，远远低于其他信贷资产证券化产品的加权平均利率，使得产品的超额利差保护较弱。

下表来自招商证券：

由于公积金贷款的利率相对正常商业贷款较低，因此沪公积金 RMBS 采用了超额抵押的内部增信方式，即初始起算日资产池余额超出资产支持证券本金的部分，超额抵押产生的现金流可用于弥补因低利率贷款或因贷款违约等因素造成的回收款的不足。

公积金贷款证券化区别于“两房”MBS

房利美和房地美分别设立于1938年和1970年，是私人控股并由美国政府资助的特殊金融机构。它们主要业务是：从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者，用来购买抵押贷款的资金来源于所发行的各类资产支持证券。金融危机期间，房地美和房利美频临破产，由美国政府接管。

因此，“两房”本身并不向购房者提供住房抵押贷款，而是通过收购储贷机构等贷款人所发放的住房抵押贷款，从而稳定抵押贷款市场，并为抵押贷款市场提供流动性，“两房”是美国住房抵押贷款市场制度安排中非常重要的一部分。

与美国两房不同的是，我国的公积金管理中心可以直接对购房者发放贷款。

越来越多分析人士担心，公积金资产证券化之后，中国可能会出现类似“房地美”和“房利美”的公司，将会面临更大的风险。对此，民生证券宏观研究员朱振鑫表示，因为存在制度方面的差异，国外可能会有违约风险，国内可能性不是很大。

另外，据招商证券，我国公积金贷款证券化目前仍存在一定的困难。

首先，基础资产收益率偏低，超额利差较弱。与普通交易所或银行间的资产证券化产品相比，公积金贷款作为基础资产，其收益率都处于较低水平，考虑相关中介机构的费用，基础资产的超额利差较弱，需要通过超额抵押等方式进行增信。

其次，投资期限较长，发行难度很大。公积金抵押贷款是中长期贷款的特性决定了以其作为基础资产所发行证券的投资期限较长，长期限、低利率，会加大市场化发行的难度。

第三，公积金贷款相对商业贷款规模较小。数据显示，截至2015年7月底，全国住房公积金累计向2,300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元，贷款余额为2.88万亿元，但商业银行的住房抵押贷款余额已超过15万亿，相比公积金贷款较低的利率，商业银行的住房抵押贷款证券化更具有优势。